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Surélévation : prix au m² et guide complet

La surélévation est une technique de construction qui permet d'aménager un espace habitable sous le toit de votre habitation ou de lui ajouter un étage, sans modifier son emprise au sol.

Cette solution d'extension de maison est généralement privilégiée lorsque l'aménagement de combles est impossible ou que ce dernier n'offre pas de volume suffisamment confortable. On va alors rehausser la toiture pour obtenir une hauteur sous toit suffisante pour aménager un espace de vie. Ce type de travaux permet également d'améliorer l'isolation thermique et phonique de la maison.

Surélévation de maison : quel prix au m² envisager ?

Le coût au m² d'une surélévation de maison dépend essentiellement des éléments suivants :

  • la surface habitable à créer
  • les matériaux de construction utilisés pour surélever l'habitation
  • la typologie des pièces à aménager (chambres, salles d'eau, salle de jeu...)
  • l'état actuel des murs et de la toiture
  • les finitions souhaitées (revêtement des sols, des murs...).

Prix changement de pente

Prix non aménagé :
Entre 1 000 et 1 500 € / m² TTC
Prix avec aménagement :
Entre 1 500 et 2 500 € / m² TTC

Prix surélévation

Prix non aménagé :
Entre 1 500 et 2 500 € / m² TTC
Prix avec aménagement :
Entre 2 500 et 3 500 € / m² TTC
Coût d'une surélévation

Coûts estimés pour une surélévation de maison de 50 m²

Type de surélévation Coût surélévation 50 m² sans aménagement Coût surélévation 50 m² avec aménagement
Changement de pente entre 50 000 et 75 000 € TTC entre 75 000 et 125 000 € TTC
Surélévation complète entre 75 000 et 125 000 € TTC entre 125 000 et 175 000 € TTC

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Pourquoi surélever sa maison ?

Voici quelques bonnes raisons d'envisager un projet de surélévation :

  • Créer de nouvelles pièces et agrandir sa maison :
    Surélever ou rehausser sa maison permet avant tout d'agrandir votre surface habitable en ajoutant de nouvelles pièces : bureau, chambre ou suite parentale, salle de bain, salle de jeux, salle de cinéma... Vous bénéficiez alors de nouveaux espaces de vie pour vous et votre famille, tout en augmentant la valeur de votre maison.

  • Aucun impact sur votre espace extérieur :
    Le principal atout d'une extension de maison par le toit est de n'avoir aucune incidence sur la surface de votre jardin, notamment si celui-ci n'est pas très grand. A l'inverse d'une extension de maison traditionnelle (horizontale), aucune construction ne vient réduire la surface de votre terrain.

  • Améliorer l'isolation de votre intérieur :
    Quand on sait que 25 à 30 % des déperditions de chaleur d'une maison proviennent du toit, rehausser sa maison constitue une excellente opportunité pour refaire l'isolation de votre toiture. Vous profiterez alors d'un étage supplémentaire, tout en améliorant le confort de votre foyer.
Pourquoi surelever sa maison ?

Surélévation sur une extension existante, par AR Design Studio

Surélévation ou rehaussement de maison : quel matériau utiliser ?

Pour surélever une habitation, les matériaux les plus courants sont : le béton, le béton cellulaire, l'ossature bois, et l'acier. Le choix des matériaux pouvant être utilisés dépend de la solidité de la structure existante.

  • Le bois : sa légèreté et ses performances en matière d'isolation thermique le rendent incontournable dans la réalisation de surélévations. Facilement manipulable et rapide à mettre en place, l'ossature bois revient généralement moins cher qu'une structure en béton (hors coûts liés au bardage extérieur). Plus d'infos sur les surélévations en bois

  • Le béton : solide et durable dans le temps, le béton reste néanmoins un matériau lourd. L'utilisation de celui-ci en surélévation ne peut être envisagée que si les fondations et murs porteurs de la maison sont suffisamment solides pour soutenir cette charge supplémentaire. Dans certains cas, il est possible de renforcer la structure existante.

  • Le béton cellulaire : bien plus léger que le béton traditionnel, ce matériau présente de bonnes performances en termes d'isolation et se découpe facilement. Si son coût est plus élevé qu'un matériau plus classique, son utilisation sera rentabilisée grâce aux économies d'énergie qui seront réalisées.

  • L'acier : au même titre que le bois ou le béton cellulaire, l'acier est un matériau léger et relativement facile à poser. Avantage indéniable d'une surélévation en acier : celle-ci peut être installée directement sur la structure existante, sans devoir déposer la charpente déjà en place. Cela permet de gagner du temps et réduire les frais de main d'oeuvre.
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Le saviez-vous ?

Surélever ou rehausser une maison nécessite de faire appel à des professionnels de confiance, ne serait-ce que pour s'assurer de la faisabilité technique du projet. Un architecte peut vous accompagner à chaque stade de votre projet, de l'étude de faisabilité à la coordination des artisans, en passant par la réalisation de plans et croquis, ainsi que la gestion des formalités administratives.

Quelle est la législation en vigueur pour une surélévation ?

Surélever une maison implique de se soumettre à certaines règles d'urbanisme :

  • Si l'habitation concernée par la surélévation se situe dans une zone soumise à une Plan Local d'Urbanisme (PLU) : vous devez déposer une demande de permis de construire en mairie si la superficie totale de la maison est accrue de plus de 40 m² ou qu'elle est portée à plus de 150 m² à l'issue des travaux (dans ce cas précis, la loi impose de faire appel à un architecte).

  • Si la maison se situe dans une commune non soumise à un PLU : vous devez effectuer une demande de permis de construire si la surélévation accroît la superficie totale de l'habitation de plus de 20 m².

  • Si la maison se trouve dans une zone protégée : votre projet de surélévation de maison devra être soumis à l'architecte des Bâtiments de France.

  • Si aucun des cas précédents ne vous concerne, vous n'aurez qu"une déclaration préalable de travaux à effectuer auprès de votre mairie.

Consultez également l'acte notarié lié à l'achat du terrain sur lequel se situe votre maison : celui-ci peut contenir des clauses empêchant les travaux de surélévation, notamment si vous habitez dans un lotissement.

Pour finir, n'oubliez pas de déclarer votre surélévation de maison auprès du service des impôts de votre commune, au plus tard 90 jours après la fin des travaux.

Législation sur la surélévation de maison

Combien coûtera la surélévation de votre maison ou immeuble ?

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Quel type de surélévation pour rehausser sa maison ?

La surélévation ou le rehaussement de votre maison doit prendre en compte des contraintes liées notamment à la structure du bâti actuel. En effet, il n'est pas toujours possible de choisir la solution d'agrandissement que l'on souhaite, car celle-ci dépend de spécificités techniques telles que :

  • le matériau utilisé pour la structure ou l'ossature de votre maison (béton, bois, acier...)
  • le type de charpente en place
  • la pente du toit de la maison (classique, monopente, toit plat...)
  • la hauteur mesurée entre le plafond et la toiture
  • la région dans laquelle vous résidez.

Nous vous recommandons de faire appel à un architecte pour savoir quelle solution de rehaussement est la plus adaptée à votre maison et vous accompagner à chaque étape de votre projet.

Le tableau ci-dessous liste les différents types de surélévations possibles :

Comparatif des différents types de surélévation

Type de surélévation Descriptif Angle actuel pente de toit
Changement de pente Augmentation de l'angle actuel du toit et transformation des combles en espace habitable, sans modifier les murs soutenant la charpente Pente < 30°
Surélévation partielle Consiste à créer une pièce supplémentaire au-dessus d'une pièce existante (ex : un garage) en créant de nouveaux murs Pente < 30°
Surélévation complète
(Rehaussement de toiture)
Consiste à ajouter un ou plusieurs étages sur la totalité de la surface de l'habitation en créant de nouveaux murs Pente < 30°
Aménagement de combles Il s'agit d'aménager l'espace sous combles, s'ils disposent d'une hauteur sous plafond suffisante Pente > 30°

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Surélévation de maison : les étapes à suivre

La surélévation d'une maison passe par différentes étapes, qui peuvent être légèrement modifiées en fonction du matériau utilisé pour la structure :

  1. Etude de faisabilité du projet, accompagné d'un professionnel du bâtiment (architecte, bureau d'études...)
  2. Réalisation des plans de la future surélévation
  3. Demande de permis de construire ou déclaration préalable de travaux auprès de la mairie
  4. Dépose de la toiture déjà en place : dépose des matériaux de couverture (tuiles, ardoises...), de la charpente, puis pose d'une bâche pour maintenir la maison au sec
  5. Création du plancher de la future surélévation : soit une dalle de béton est coulée, soit une nouveau plancher est posé.
  6. Ouverture d'une trémie dans la dalle ou le plancher pour la pose du futur escalier
  7. Rehausse des murs ou pose de panneaux muraux
  8. Pose de la toiture : pose d'une nouvelle charpente (ou remontage de l'ancienne) et de la couverture
  9. Installation des menuiseries extérieures (fenêtres, portes-fenêtres, velux...), de l'isolation, et de l'étanchéité à l'air
  10. Aménagement du nouvel espace : raccordement aux réseaux d'électricité, d'eau, et de chauffage, pose de l'escalier et des cloisons intérieures
  11. Finitions intérieures : pose des revêtements muraux et des sols, installation des équipements, décoration...
  12. Finitions extérieures : pose d'un bardage , d'un parement ou d'un enduit de façade.

Reportage sur un chantier de surélévation de toiture

Cette vidéo permet de mieux comprendre les principes d'une surélévation en cas de combles perdus (source : Velux France).

Surélévation d'immeuble : une opportunité pour les copropriétés

Avec la pénurie de terrains disponibles dans les zones fortement urbanisées, les autorités encouragent de plus en plus à surélever les immeubles plutôt qu'à en construire de nouveaux. Rien qu'à Paris, on dénombre ainsi plus de 11 000 immeubles pouvant être surélevés !

Pour la copropriété en charge de l'immeuble, la surélévation offre plusieurs avantages :

  • créer de nouveaux logements, à un coût au m² généralement plus intéressant que celui du marché immobilier "classique"

  • la vente des nouveaux lots créés va générer un profit, qui pourra être réparti entre les copropriétaires, ou consacré au financement de travaux de rénovation au sein de l'immeuble, ce qui contribuera à revaloriser chacun des appartements existants

  • réduire les charges de copropriété, car ces dernières sont réparties sur davantage de logements

  • améliorer l'isolation thermique de la toiture, et donc de l'immeuble, ce qui permet de diminuer la facture énergétique globale.

Toutefois, ce type de construction peut s'avérer compliqué à réaliser, si on ne dispose pas de toutes les informations nécessaires.

Sur&eacute;l&eacute;vation d'un immeuble Haussmannien

Surélévation d'immeuble réalisée par AAVP Architecture Vincent Parreira

Prix d'une surélévation d'immeuble

Voici un aperçu des coûts moyens à envisager pour surélever un immeuble :

  • Étude de faisabilité (à faire au préalable)
    Entre 3 000 et 5 000 €

  • Projet de surélévation (comprenant étude de faisabilité, rachat des parties communes et coût des travaux)
    Entre 4 000 et 6 000 € / m² TTC

D'autres dépenses liées à la faisabilité du projet peuvent se rajouter au montant total (consolidation des murs porteurs, reprise en sous-oeuvre des fondations...) : il est donc important de les prendre en considération dans l'étude de votre projet.

Surélever un immeuble : qui peut en faire la demande ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever un immeuble pour créer de nouveaux locaux à usage privatif appartient au syndicat des copropriétaires. Celui-ci peut décider de céder son droit : les copropriétaires du dernier étage bénéficient alors d'un droit de priorité lors de la vente par le syndicat des nouveaux lots créés, ou lors de la cession du droit de surélévation.

Le plus souvent, le syndicat des copropriétaires cède son droit de surélévation. Dans le cas où le copropriétaire de l'étage supérieur de l'immeuble ne se porte pas acquéreur, le syndicat peut transférer son droit de surélévation à un tiers, le plus souvent un promoteur immobilier. Ce dernier s'occupera alors de toutes les formalités juridiques, techniques et administratives. Il vendra ensuite les nouveaux lots créés. Cette formule permet donc au syndicat de bénéficier d'une solution clé en main.

Demande de surelevation d'immeuble

Quelles démarches effectuer pour la surélévation d'un immeuble ?

Plusieurs étapes sont nécessaires lorsqu'on souhaite réaliser une surélévation d'immeuble :

  1. Etude de la faisabilité technique et urbanistique du projet : consultation du plan local d'urbanisme, validation du projet par un architecte des bâtiments de France (si l'immeuble se situe dans un secteur protégé), étude du sous-sol et des fondations... Le recours à un architecte ou à un promoteur peut grandement vous faciliter la tâche (ces derniers feront eux-mêmes appel à un bureau d'études) !
  2. Obtention de l'accord de la copropriété : la décision de surélever doit être votée favorablement par 2/3 des copropriétaires dans le cadre d'une Assemblée Générale, sauf si l'immeuble se situe dans une zone de Droit de Préemption Urbain (DPU). Dans ce dernier cas, la décision devra être prise à la majorité simple des copropriétaires (50 % + 1 des tantièmes).
  3. Purgation du délai de contestation (2 mois).
  4. Modification de l'état descriptif des divisions (EDD) et le règlement intérieur.
  5. Signature de la promesse de vente chez un notaire.
  6. Demande de permis de construire auprès de la mairie de la commune concernée.
  7. Signature de l'acte authentique chez le notaire.
  8. Consultation des entreprises.
  9. Lancement des travaux.
Sur&eacute;lever un immeuble : Quelles d&eacute;marches ?

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Surélever un immeuble : quelles sont les normes à respecter ?

Les nouveaux logements créés dans le cadre du projet de surélévation sont concernés par les mêmes règles que celles applicables aux construction neuves, et notamment les normes imposées par la règlementation thermique RT 2012.

D'autres obligations de mise aux normes peuvent impacter l'immeuble dans son ensemble. Ainsi, lorsque l'immeuble fait plus de trois étages, la cage d'escalier doit être "encloisonnée" (création d'un sas entre l'escalier et la porte d'entrée des appartements) et un ascenseur accessible aux handicapés doit être mis en place. Ces travaux n'étant pas toujours envisageables (techniquement ou financièrement) dans les immeubles anciens, ils peuvent faire l'objet de dérogations auprès de la Préfecture.

Ces conditions ne s'appliquent pas si la surélévation vise à transformer l'appartement du dernier étage en duplex.

Normes sur&eacute;l&eacute;vation immeuble

Les différents scénarii de surélévation d'immeuble

Promoteur

Un promoteur achète le droit de construire aux copropriétaires. Ce processus leur permet de bénéficier de nombreux avantages :

  • Paiement dès que le permis de construire est purgé
  • Isolation thermique du toit pris en charge par le promoteur
  • Exonération d'impôt sur la plus-value immobilière.

Les copropriétaires ne profiteront pas des bénéfices liés à la surélévation, hormis si la marge est partagée avec le syndicat. Cependant, dans ce cas là, l'argent de la vente des droits de construire ne sera perçu qu'après commercialisation des nouveaux appartements, les exposants aux aléas du marché.

Copropriétaire du dernier étage

Chaque copropriétaire étant possesseur d'une fraction du droit de surélever, le copropriétaire du dernier étage doit racheter les parts des autres copropriétaire de l'immeuble. Cela se fait par résolution, votée en assemblée, et doit être équitable sous peine d'être remise en cause par le notaire et le syndicat.

Il arrive que le copropriétaire du dernier étage propose de prendre à sa charge le ravalement de façade ou bien la remise à neuf de la toiture en échange de ces droits. Cependant, la valeur de ce type de travaux est souvent bien inférieure au coût de ces derniers : c'est pour cela qu'il est souvent conseillé de se rapprocher d'un expert indépendant pour aider à l'évaluation.

Une fois cette question réglée, le copropriétaire du dernier étage s'occupe lui-même de gérer les travaux.

Sur&eacute;lever une maison ou un immeuble

Surélévation d'immeuble réalisée par Studio Vincent Eschalier

Syndicat des copropriétaires

Dans ce cas de figure, le syndicat doit se constituer en tant que forme de société civile de construction-vente, par un vote à l'unanimité des copropriétaires. Par la suite, le syndicat doit investir les fonds nécessaires et agir comme maître d'ouvrage. Ainsi, il doit s'occuper des tâches suivantes :

  • Démarches administratives (PLU, permis de construire)
  • Études préalables (études structurelles, plans d'architecte)
  • Souscription à l'assurance dommages-ouvrage et garantie financière d'achèvement (GFA)
  • Précommercialiser les habitations à vendre
  • Se rapprocher d'un professionnel du bâtiment pour conclure un contrat de promotion immobilière.

Crédit photo header : The Beckett House par Adam Knibb Architects

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