Faut-il acheter un logement avec travaux ?

Il est parfois plus intéressant d’acheter un logement en mauvais état et de le rénover. Mais que faut-il savoir et prévoir avant de proposer une offre d'achat ?

J'estime mes travaux

Acheter avec travaux quels avantages ?

  • La différence de prix particulièrement intéressante entre un logement neuf et un bien à rénover.
  • Une baisse significative des frais de notaire
  • Logement aménagé à votre goût
  • Coût des travaux réduit dans le cas où vous les réalisez vous-même
  • Disponibilité de différentes aides financières.

Toutefois, il ne faut pas sous-estimer la charge de travail que les travaux exigent. En effet, vous devez vous-même coordonner, choisir, projeter les travaux que vous souhaitez réaliser. Afin de réaliser la bonne affaire, cette démarche requiert du temps, de la patience et surtout un grand investissement personnel. Ainsi,  pour vous en assurer, il est décisif d’estimer le montant des travaux que vous aurez à réaliser avant l’achat de votre bien immobilier.

Néanmoins, vous pouvez bénéficier de prêts sans intérêts pour ces rénovations.

L'éco prêt à taux zéro (EcoPTZ)

Il est aussi intéressant de savoir que vous pouvez également bénéficier d’un prêt travaux sans intérêt dans un but d’économie d’énergie, appelé l’éco prêt à taux zéro. Vous pouvez emprunter un montant allant jusqu’à 30 000€ peu importe votre salaire ou moyens financiers.

  • Afin d’être éligible à ce prêt, la construction de votre bien immobilier doit avoir été finalisée avant le 1er janvier 1990.
  • Il faut également qu’au minimum deux des travaux que vous envisagez de réaliser apparaissent sur la liste fournie ou que ces derniers aient pour objectif de doter votre bien d’une performance énergétique minimum ou rénover le système d’assainissement individuel afin qu’il soit moins énergivore.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro, une aide intéressante de l’Etat, est valable si vous achetez un logement neuf ou un logement en mauvais état avec travaux. Ce prêt permet de financer 40% du coût total du logement. Cependant, il est important de savoir que :

  • Vous ne pouvez pas avoir accès à ce prêt si vous avez été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années précédant l’achat.
  • Le plafond du prêt dépend de la zone où se situe votre logement.
  • Vous n’êtes pas éligible au prêt si vos revenus excèdent un montant, c'est également fonction de la situation du logement et le nombre de personnes destinées à résider dans le bien immobilier.
  • Dans le cas de l’achat d’un logement ancien, vous devez entreprendre la réalisation de lourds travaux afin de bénéficier du prêt à taux zéro.
appartement ancien avec travaux

Estimer le montant de mes travaux avant achat :

En général, la rénovation d’un mètre carré varie entre 500 euros et 1300 euros. Bien évidemment, le prix dépend de la qualité des matériaux choisis, mais notamment de l’importance des travaux à réaliser.

Avant l’achat du logement, plusieurs diagnostics immobiliers regroupés dans le Document de diagnostics techniques (DDT) sont à votre disposition afin de vous communiquer avec précision l’état actuel de ce bien, en termes : d’isolation, de performances énergétiques, de travaux précis à réaliser, des parties défectueuses... ce qui vous permet d’estimer l’importance et donc le coût global des travaux.

pret immobilier travaux appartement

Quels sont les diagnostics immobiliers ?

  • Le risque d'exposition au plomb
  • La présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
  • La présence de termites dans le bâtiment
  • L'état de l'installation intérieure de gaz
  • L'état des risques naturels et technologiques
  • Le diagnostic de performance énergétique
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité
  • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

Revenus fonciers : quels travaux sont déductibles de l'impôt sur le revenu ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer ? Sachez qu’il est possible de bénéficier d'une réduction sur vos impôts fonciers si vos charges déductibles sont supérieures à votre revenu brut foncier. Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de votre bien peuvent être considérés comme charges déductibles.

Cependant, cette modalité n'est éligible que dans certains cas. Les travaux doivent être en rapport avec l’amélioration du bien, son entretien et sa réparation. Afin de bien saisir les nuances et subtilités des modalités de la déduction sur revenus fonciers, voici quelques détails de chaque nature de travaux :

Les travaux d'entretien et de réparation

Il s’agit des travaux visant à maintenir ou rétablir l’état du bien afin qu’il soit éligible à la location dans des conditions favorables à cet effet, tel que :

  • Remise en état du gros œuvre ;
  • Réparation de l'installation électrique ;
  • Réparation des évacuations des eaux usées ;
  • Réparation ou entretien du climatiseur ou système chauffant.

Les travaux d'amélioration

Cette catégorie englobe les travaux visant  à améliorer le confort  du locataire tel que :

  • Remplacement partiel du système de chauffage
  • Changement du système d'évacuation des eaux usées ;
  • Pose d’un nouveau vitrage.
  • Isolation thermique.

Les travaux non déductibles

Ne sont pas déductibles les travaux visant à transformer les lieux, les réparer de façon complète, les travaux de démolition et aménagement d’une partie complète de votre bien, l’agrandissement induisant une augmentation de la superficie de votre bien.

salon renovation appartement ancien

Investissement locatif : privilégier l'ancien avec travaux ?

Prenant en considération la possibilité de bénéficier d'une déduction du coût des travaux sur vos revenus fonciers en cas de location de votre bien, il est clairement plus avantageux d’opter pour l’achat d’une ancienne bâtisse dans laquelle vous réalisez des travaux. Cependant, hormis les modalités précédemment énoncées, quelques formalités s’imposent.

L’obligation de louer :

Effectivement, la déduction du coût des travaux sur vos revenus fonciers n’entre en mesure seulement lorsque les travaux sont réalisés afin que votre bien entre dans les normes et qu’il soit éligible à la location.

Ainsi, à partir du moment où la déduction du coût des travaux sur les revenus de votre bien locatif est effectuée, sa location doit persister jusqu’à la fin de la troisième année suivante.

Présence de justificatifs :

Une facture comportant les détails des travaux, leur montant exact, l’adresse du bien, ainsi que vos coordonnées vous est exigée. Attention seuls les travaux d’entretien et de réparation vous seront imputés.

Dans le cas où certains travaux de ce type sont liés à un agrandissement, leur coût n’est pas déductible sur vos revenus fonciers.

Vous avez visité un bien immobilier et souhaitez estimer les travaux avant de faire une offre ?

15 min gratuite par appel-vidéo(Whatsapp, skype, facebook...) avec un expert conseil en rénovation qui estimera le logement visité.

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