Guide travaux d'un immeuble en copropriété

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Tout savoir sur les travaux en copropriété

Les travaux en copropriété ne sont pas de simples aménagements d’intérieurs. Entièrement pris en charge par le copropriétaire concerné, ils doivent répondre à certaines exigences :

  • Respecter le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.
  • Ne doivent pas porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble.
  • Ne doivent pas nuire aux autres copropriétaires.

Si les conditions citées ci-dessus ne sont pas respectées, les travaux doivent dans ce cas être approuvés et autorisés par l’assemblée générale de la copropriété ou par le tribunal.

Les travaux en copropriété effectués sur les parties privatives

Tout copropriétaire à la liberté d’effectuer divers aménagements à l’intérieur des parties privatives de son lot, que ce soit pour une suppression de cloison, de changement de disposition de pièces ou leur usage, d’installation de mezzanine dans un atelier d’artiste…

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas obliger le copropriétaire à choisir telle ou telle entreprise pour réaliser les travaux, même si le règlement de copropriété le prévoit. Une telle clause n'a pas de valeur légale.

Ce même syndicat ne peut pas non plus exiger qu’un architecte contrôle les travaux en cours ou en fin d’exécution. L’intervention d’un architecte ou d’un expert peut être exigée si les travaux en copropriété sont soumis à l’approbation préalable, voir plus bas.

Tous les travaux de copropriété doivent respecter la destination de l’immeuble.
La destination de l’immeuble représente toutes les caractéristiques de cet immeuble :

  • Implantation
  • Aspect extérieur et intérieur
  • Standing
  • Services collectifs
  • Éléments d’équipement
  • Usage des locaux

Certains travaux peuvent cependant être interdits, c’est pour cela que tout copropriétaire doit donc, avant d’entreprendre des travaux importants, vérifier les clauses du règlement de copropriété. En cas d’interdiction, le copropriétaire peut demander l’autorisation de l’assemblée de copropriété. Si rien n'interdit les travaux envisagés, ils peuvent être entrepris mais avec le risque d'être contestés plus tard par le syndicat des copropriétaires s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble.

De plus :

  • Un copropriétaire peut transformer un grenier qui lui appartient en chambre d'habitation si l'immeuble est affecté à un usage principal d'habitation (il devra néanmoins demander l'autorisation à l'assemblée s'il veut installer une ouverture dans la toiture puisqu'il s'agit d'une partie commune).
  • La division d'un lot en plusieurs nouveaux lots peut être, après les travaux, interdite dans les immeubles de grand standing ou, au contraire, dans les très petites copropriétés, au nom de la destination de l'immeuble.

Les travaux en copropriété qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Ce type de travaux doit être autorisé à la majorité des voix de tous les copropriétaires quand ces derniers affectent les parties communes (celles citées dans le règlement intérieur).

On distingue dans les parties communes :

  • Les murs porteurs.
  • Les plafonds.
  • Les canalisations.

À titre d’exemple : le fait d’installer un conduit de cheminée ou de ventilation, d’effectuer un branchement sur un tuyau commun ou d’installer une gaine d’évacuation doit être autorisé par l’assemblée.

L'autorisation de l'assemblée est indispensable, même si ces travaux ne portent pas atteinte au gros œuvre, ne sont pas en opposition avec la destination de l'immeuble, ne réduisent pas l'usage des parties communes, car ils peuvent être bloqués par cette même assemblée de copropriété s’ils n’ont pas été autorisés.

Les terrasses ou balcons, qui sont le plus souvent classés parties communes mais dont l'usage exclusif appartient à un seul copropriétaire, sont les sujets de litige les plus fréquents car même s'il est le seul à pouvoir l'utiliser et à y accéder, cette partie commune ne peut être utilisée comme partie privative.

S'il veut aménager (à ses frais) la terrasse ou le balcon dont il a l'usage, il doit demander aux copropriétaires l'autorisation d'y procéder et les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble.

Autorisation de l’assemblée

Ayant pour but d’éviter les blocages au sein d’une copropriété, le copropriétaire doit demander au syndic de porter cette demande d'autorisation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. L'autorisation est donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, soit 501/1000 (loi n° 65-557, 10.7.1965, art. 25).

L'assemblée peut subordonner son autorisation à certaines conditions, par exemple le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou d'un expert. Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte (pour une décision positive ou négative), un nouveau vote peut avoir lieu sur la même résolution avec la simple majorité des voix exprimées, soit au cours de la même assemblée, soit au cours d'une nouvelle réunion.

La ratification à posteriori

Si les travaux ont été effectués avant l'autorisation, l'assemblée peut les ratifier a posteriori, soit par une délibération spécifique, soit indirectement en refusant d'autoriser le syndic à agir contre le copropriétaire concerné.

Mais si le copropriétaire prend l'initiative d'effectuer des travaux en copropriété affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale (ou malgré son refus), il ne pourra plus demander au juge de valider rétroactivement les aménagements effectués.

Autorisation du tribunal

En cas de refus de l'assemblée générale, le copropriétaire peut demander cette autorisation au tribunal de grande instance. Le tribunal devra dire si le refus de l'assemblée est abusif ou non et si les travaux projetés portent réellement atteinte à la destination de l'immeuble.

La démolition des constructions irrégulières peut être obtenue, à défaut d'autorisation ou de ratification, sur demande du syndicat ou même d'un seul copropriétaire (si l'action est menée par un seul copropriétaire, il doit justifier d'un préjudice concret et personnel).

L'auteur des travaux litigieux doit alors remettre les lieux dans leur état antérieur. Le syndicat des copropriétaires a 10 ans pour agir (loi le 65-557, 10.7.65, art 42), S'il s'agit d'une véritable appropriation d'une partie commune (par exemple, le fait d'intégrer un couloir de l'immeuble à son appartement), la prescription est de 30 ans.

Les travaux en copropriété entraînant une appropriation d’une partie commune

Pour un certain nombre de décisions plus importantes, ce type de travaux doit être autorisé à la double majorité. Ces décisions ne peuvent être prises qu’à la majorité de tous les membres du syndicat, représentant au moins les 2/3 des voix (loi n° 65-557, 10.7.1965, art. 26).

Cette autorisation à la double majorité est requise lors de l’appropriation d’une partie commune :

  • Quand un copropriétaire pose une clôture personnelle sur un jardin commun
  • Quand un copropriétaire relie ses deux appartements en fermant un couloir commun
  • Quand un copropriétaire utilise un couloir commun pour y entreposer son matériel
  • Quand un copropriétaire ferme entièrement une courette sur laquelle il a un simple droit d'usage exclusif
  • Quand un copropriétaire réunit son appartement du dernier étage avec les combles de l'immeuble… etc.

De tels travaux ne peuvent avoir lieu que si la copropriété consent à céder une partie commune de l'immeuble ou son usage.
Si cette majorité n'est pas atteinte mais si les travaux sont approuvés par les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, un second vote peut avoir lieu à cette dernière majorité.

Les travaux en copropriété ne doivent pas nuire aux copropriétaires voisins

Même s'ils sont autorisés par l'assemblée ou par le règlement de copropriété, les travaux réalisés par un seul copropriétaire peuvent encore être contestés s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.

Les autorisations des travaux peuvent être classées comme suit :

Autorisation de l’assemblée à la majorité des 2/3 des voix

Travaux comportant emprise sur les parties communes comme :

  • Appentis / couloir
  • Terrasse ou jardin
  • Piscine / salle d’eau…

Autorisation de l’assemblée à la majorité des voix des copropriétaires

Travaux affectants les parties communes :

  • Antenne
  • Balcon
  • Branchements sur des canalisations communes
  • Conduit de cheminée ou de ventilation
  • Enseigne, plaque
  • Escalier intérieur...

Travaux libres

Aménagements intérieurs :

  • Sans atteinte aux parties communes
  • Sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble
  • Dans le respect du règlement de copropriété

Autorisation donnée à l’unanimité des copropriétaires

  • Travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble :
  • Ascenseur
  • Percement d’un mur pour relier deux immeubles voisins

Travaux portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble :

  • Fenêtres (rebouchage des ouvertures)

Travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires :

  • Annexion d’une partie privative
  • Suspension de l’accès à une cour commune

Pour toute question, contactez-nous avant vos travaux.

Plus d’informations sur le site de Legifrance.

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