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  3. Assurances et garanties BTP

Afin de couvrir les risques liés au chantier, la loi impose à l'entrepreneur en charge de vos travaux de souscrire des assurances BTP (notamment une assurance décennale et une assurance responsabilité civile professionnelle) offrant certaines garanties au maître d'ouvrage. Celles-ci sont généralement complétées par la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement.

Les garanties avant et pendant les travaux

Garantie de remboursement

La garantie de remboursement est prévue pour le cas où les autorisations administratives (permis de construire notamment) ou les prêts bancaires ne seraient pas obtenus, ou encore si le chantier ne démarre pas à la date convenue dans le devis fourni par l'entrepreneur.

Dans ces hypothèses, le propriétaire est en droit de récupérer toutes les sommes, sans exception, qui auront été versées avant la date à laquelle il a eu connaissance du refus (du permis de construire ou du prêt) et jusqu'à un mois après cette date.

La garantie de remboursement prend fin à la date d'ouverture du chantier, date de début du chantier.

Garantie de livraison dans le BTP

Garantie de livraison

La garantie de livraison consiste à protéger le propriétaire (le particulier qui est le maître de l'ouvrage) contre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux. Elle débute à la date d'ouverture du chantier.

Le constructeur doit souscrire une convention de cautionnement (caution solidaire) avec un organisme de crédit ou d'assurance qui s'engage à achever l'exécution de la construction telle qu'elle est prévue dans le contrat d'origine.

Le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, ainsi que les pénalités forfaitaires prévues en cas de retard de livraison excédant 30 jours.

Le garant doit également mettre en demeure le constructeur défaillant (cette mise en demeure doit être faite par acte d'huissier). Le garant doit lui-même remplir ses propres obligations 15 jours après la mise en demeure si elle est infructueuse.

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Les garanties après l'achèvement des travaux

Réception des travaux pour les chantiers de particuliers

La réception des travaux intervient lors de l'achèvement des travaux. C'est un acte écrit établi contradictoirement, à la demande de l'une ou des deux parties, à l'amiable ou, à défaut, en justice (Code civil, art. 1792-6).

Elle peut être acceptée si les travaux de finition ne sont pas terminés (électricité, peinture...) mais que le bâtiment peut être utilisé en l'état. Dans ce cas, la réception peut être assortie de réserves de la part du maître de l'ouvrage. Les réserves détaillent les vices apparents (fissures apparentes dans les murs, par exemple) et les différences qui existent par rapport à ce qui était prévu au départ.

Le versement du dernier paiement de vos travaux est déconseillé tant que les vices apparents n'ont pas été réparés.

Garantie de parfait achevement travaux

Garantie de parfait achèvement

Si le maître de l'ouvrage émet des réserves dans l'acte de réception des travaux (procès-verbal de parfait-achèvement), l'entrepreneur doit, dans un délai d'un an à compter de l’établissement du PV, réparer tous les désordres apparents signalés par le maître de l'ouvrage, éventuellement après mise en demeure par ce dernier adressée au constructeur.

S'il n'a pas fait de réserves lors de la réception des travaux, le maître de l'ouvrage peut encore, par lettre recommandée AR, dans les 8 jours qui suivent la remise des clés, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés.

Cette possibilité n'est pas applicable lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister par un architecte ou un professionnel lors de la réception des travaux. Dans cette hypothèse, le maître de l'ouvrage est censé accepter les travaux s'il les réceptionne sans réserve.

Garantie biennale de bon fonctionnement

Cette garantie, d'une durée de 2 ans, oblige le constructeur à assurer le bon fonctionnement des équipements non couverts par la garantie décennale (cloison mobile, ferrures de fenêtre, canalisations extérieures non intégrées dans le sol...).

Attention : cette garantie n’est pas obligatoire pour le constructeur, à vous de vérifier auprès de lui quelles sont ses garanties.

Garantie ou assurance décennale

Garantie décennale dans le BTP

Cette garantie est destinée à couvrir pendant 10 ans tous les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendant impropre à sa destination.

Cette assurance spécifique au BTP est obligatoire pour les constructeurs, c'est-à-dire les personnes (physiques ou morales) qui participent à la construction (architectes, entrepreneurs, technicien, promoteur, bureau d'études...).

Le contrat d'assurance est réputé pour comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur le constructeur, sauf mention contraire (Code des assurances, art. L 241-1).

Quels sont les dommages garantis par la garantie décennale ?

La garantie décennale concerne en premier lieu les constructions nouvelles, mais aussi les travaux de rénovation importants. Sont couverts par la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination par définition.

Quelques exemples de dommages garantis par cette assurance :

  • les fissures importantes dans les murs porteurs ;
  • l'affaissement du sol entraînant des fissures sur les dalles ;
  • les désordres affectant l'étanchéité d'une toiture ou d'une terrasse ;
  • les défauts d'isolation thermique ou phonique ;
  • les malfaçons rendant l'installation électrique dangereuse ;
  • un mur de soutènement ;
  • une dalle de béton sous une piscine ;
  • un court de tennis ;
  • une cheminée avec un conduit maçonné et une sortie en toiture ;
  • des capteurs solaires intégrés dans le toit.
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L'assurance BTP de dommages-ouvrage (à la charge du propriétaire)

L'assurance de dommages-ouvrage a pour finalité d'assurer le pré-financement de ces réparations pour permettre aux entreprises de commencer les travaux de réparation sans tarder.

Cette assurance prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement (garantie d'un an). Elle est nominative et ne peut être partagée entre plusieurs personnes.

L'assurance dommages-ouvrage garantit également le paiement des réparations nécessaires pour des dommages survenus avant la réception, après mise en demeure infructueuse des entreprises intervenant sur le chantier, quand le contrat conclu avec l'entreprise est résilié pour inexécution par cette dernière de ses obligations.

Avant de pouvoir faire jouer la garantie, il est nécessaire d'adresser préalablement une mise en demeure à l'entrepreneur et que celle-ci soit restée sans effet :

  • réparations nécessaires énumérées comme réserves lors de la réception des travaux (et non réparées) ;
  • survenues pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non prises en charge par l'entrepreneur.
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