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Un permis de construire est généralement exigé pour réaliser des travaux de grande ampleur, ainsi que certains projets spécifiques. Dans quels cas une demande de permis de construire est-elle obligatoire ? Quelles sont les pièces à fournir ? Faut-il faire appel à un architecte ? Combien coûte un permis de construire ?... Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article.

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Un permis de construire, ou “permis de construction”, est une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration dès lors qu’un projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où il se situe. Pour vérifier cette conformité, un dossier de demande de permis de construire doit être constitué et déposé en mairie.

Permis de construire ou déclaration préalable : comment choisir ?

De manière générale, un permis de construire est exigé pour les travaux d’envergure tels que :

  • la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes
  • l’agrandissement d’une maison (extension latérale ou surélévation)
  • la transformation d’usage d’une construction existante.

A l’inverse, une déclaration préalable de travaux est principalement requise pour de petits travaux d’aménagement ou des constructions de faible importance.

Permis de construire obligatoire

Permis de construire ou déclaration de travaux

Un permis de construire est obligatoire pour :

  • une construction (ou création d’un étage supplémentaire) dont la surface de plancher est supérieure à 40 m² ou qui porte la surface totale du bâtiment à plus de 150 m² (dans ce dernier cas, le recours à un architecte est également obligatoire), si votre commune est soumise à un Plan Local d’Urbanisme (PLU)
  • si votre commune n’est pas soumise à un PLU, un permis est nécessaire dès lors que la surface de plancher créée dépasse 20 m²
  • le changement de destination d’un bâtiment, s’il implique la modification de la structure ou de la façade de ce dernier
  • les travaux réalisés sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans une zone protégée (à l’exception des travaux légers d’entretien ou de réparation)
  • la modification du volume d’un bâtiment en cas de création ou élargissement d’une ouverture sur un mur extérieur.

Déclaration préalable de travaux obligatoire

Déclaration préalable obligatoire ou permis de construire

Une déclaration préalable de travaux est nécessaire pour :

  • une construction ayant pour conséquence la création d’une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m²
  • les travaux sur un bâtiment existant impliquant la création d'une surface de plancher :
    - comprise entre 5 m² et 20 m², si votre commune est située dans une zone non soumise à un PLU
    - comprise entre 5 m² et 40 m², si votre commune est couverte par un PLU
  • la construction d’un mur d’une hauteur de 2 m ou plus au-dessus du sol
  • la création d’une piscine avec un bassin dont la superficie est inférieure ou égale à 100 m² non couverte, ou dont la couverture présente une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m
  • travaux modifiant l’aspect extérieur d’une construction (ex : création ou modification d’une ouverture telle qu’une porte, fenêtre ou un velux)
  • un ravalement de façade dans un secteur protégé
  • le changement de destination d’un bâtiment, sans modification de sa structure ou de sa façade.

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Permis de construire ou déclaration de travaux : quelle autorisation pour quels travaux ?

Type de travaux Permis de construire Déclaration préalable Aucune formalité
Aménagements intérieurs Si création ou agrandissement de la surface de plus de 20 ou 40 m² (*) Si surface créée inférieure à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²
Changement de destination d'un bâtiment Si modification des structures porteuses ou de la façade Autres types de modifications ou en l'absence de travaux
Construction neuve Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²
Extension / surélévation Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²
Abri de jardin Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²
Clôture Hauteur du mur supérieure à 2 m Hauteur du mur inférieure à 2 m
Garage Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*)
Piscine extérieure Bassin de plus de 100 m², ou dont la couverture mesure plus de 1,80 m de haut Bassin supérieur à 10 m² et inférieur à 100 m², ou dont la couverture mesure moins de 1,80 m de haut Bassin inférieur ou égal à 10 m²
Ravalement de façade Si le bâtiment se situe en zone protégée ou en fonction de la commune
Terrasse Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²
Véranda Plus de 20 ou 40 m² (*) Plus de 5 m², et jusqu'à 20 ou 40 m² (*) Jusqu'à 5 m²

(*) Le seuil de 40 m² s'applique lorsque la zone où se situe le projet est couverte par un Plan Local d'Urbanisme (PLU). En zone couverte par un PLU, si les travaux réalisés portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m², un permis de construire est obligatoire (dans ce cas, il est également nécessaire de faire appel à un architecte).

Documents à fournir pour une demande de permis de construire

Toute demande de permis de construire doit impérativement contenir les éléments suivants :

  • le formulaire Cerfa correspondant au type de projet à réaliser (ex : Cerfa 13406*06 pour la construction d’une maison individuelle, son extension, ou ses annexes).
  • un plan de situation du terrain (PC1) : ce plan permet à la mairie de localiser le terrain au sein de la commune et de définir les règles d'urbanisme applicables (1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires).
  • un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier (PC2) : il s'agit d'une vue aérienne permettant de repérer les bâtiments existants et ceux à construire sur le terrain, avec leurs dimensions et leur emplacement exact. Figurent également sur ce plan les arbres existants (y compris ceux à supprimer) et ceux à planter, ainsi que l'emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux (1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires).
  • un plan en coupe du terrain et de la construction (PC3) : ce plan permet de mettre en évidence le profil du terrain avant et après les travaux, et l'implantation de la construction par rapport à celui-ci. Doivent notamment apparaître sur ce plan le volume extérieur des constructions (1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires).
  • une notice descriptive du terrain et du projet (PC4) : elle décrit l'état initial du terrain et de ses abords, et présente le projet dans son ensemble, en précisant notamment de quelle façon le terrain sera aménagé et quels seront les matériaux et couleurs de la construction (1 exemplaire par dossier).
  • un plan des façades et des toitures (PC5) : ce plan vise à représenter l'aspect extérieur de la future construction. Il doit faire apparaître tous les éléments composant chaque façade et toiture, ainsi que les matériaux utilisés et leur aspect (1 exemplaire par dossier).
  • un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (PC6) : il s'agit ici d'illustrer où le projet se situera par rapport aux constructions avoisinantes ou au sein du paysage sous forme de dessin en perspective ou de photomontage (1 exemplaire par dossier).
  • une photographie situant le terrain dans l’environnement proche (PC7) : elle doit permettre de visualiser les constructions ou terrains situés à proximité immédiate de la construction (1 exemplaire par dossier).
  • une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain (PC8) : elle doit faire apparaître la rue, les espaces publics, les façades, ou le paysage environnant (1 exemplaire par dossier).

Pièces à ajouter au dossier selon la nature ou la situation du projet

En fonction des spécificités et de la localisation de votre projet, votre dossier de permis de construire pourra comporter des pièces supplémentaires.

Par exemple, des pièces supplémentaires vous seront demandées dans chacun des cas listés ci-après. Si votre projet :

  • se situe sur le domaine public ou en surplomb de celui-ci
  • doit respecter les règles parasismiques et paracycloniques
  • doit respecter la réglementation thermique
  • se situe dans un lotissement
  • se situe dans une zone d'aménagement concertée (ZAC)
  • nécessite une autorisation de défrichement
  • nécessite un permis de démolir
  • ...

La liste des cas étant assez longue, nous vous invitons à vous référer à la notice explicative liée aux demandes de permis de construire (rubrique "Pièces à joindre selon la nature et/ou la situation du projet") pour la visualiser dans son intégralité et vérifier ceux qui concernent votre projet.

Une des pièces les plus couramment exigées en supplément est l’attestation prouvant que la construction respecte la réglementation thermique RT 2012. Celle-ci doit en effet être jointe au dossier si votre projet implique la création d’une surface thermique supérieure à 50 m².

Documents dossier permis de construire

Dépôt du dossier de permis de construire

Votre dossier complet de permis de construire doit être déposé en mairie (ou envoyé par courrier recommandé AR) en 4 exemplaires. Le service de l’urbanisme vous remettra ou vous enverra ensuite une confirmation de votre dépôt de dossier avec un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le chantier pourra démarrer.

Permis de construire : faut-il faire appel à un architecte ?

Dans la plupart des cas, une demande de permis de construire ne peut être examinée que si la personne qui en est à l’origine a eu recours aux services d’un architecte (voir l'article dédié sur Service Public). D'ailleurs, si la construction à réaliser dispose d’une surface de plancher supérieure à 150 m² ou porte la surface totale d'un bâtiment existant au-delà de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

En revanche, si vous souhaitez réaliser vous-même une construction dont la surface n'excède pas 150 m², vous pouvez tout à fait vous passer d'un architecte. Le recours à un architecte reste néanmoins vivement recommandé pour vous accompagner dans votre projet et vous éviter des démarches administratives et techniques souvent complexes. En effet, la constitution d'un dossier de permis de construire nécessite notamment de réunir des documents graphiques, sur lesquels devront apparaître des éléments précis et des cotes, en veillant à respecter une certaine échelle. Autant vous dire que sans l’intervention d’un architecte ou d’un dessinateur indépendant spécialisé en architecture pour concevoir les plans, cette tâche peut s’avérer être un véritable casse-tête.

Plus généralement, le recours à un architecte peut être déterminant pour la réussite de votre projet. En effet, l'architecte peut vous accompagner à chaque étape de celui-ci : étudier la faisabilité du projet et réaliser les plans, constituer le dossier de permis de construire et le déposer en mairie, sélectionner les entreprises prestataires, et effectuer le suivi du chantier.

Permis de construire avec un architecte

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Quel est le prix d'un permis de construire ?

Une demande de permis de construire est gratuite, mais implique le paiement de taxes locales et de frais liés à l’intervention de certains professionnels (architecte, bureau d’étude…).

Comme vu précédemment, la loi impose de faire appel à un architecte pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m². Dans le cas contraire, le recours à un architecte n'est pas obligatoire, mais vivement conseillé, car la constitution d'un dossier de permis de construire est une tâche complexe qui nécessite certaines compétences techniques.

Prix d'un permis de construire via un architecte

Les honoraires de l’architecte dépendront de l’étendue des missions que vous lui confierez :

  • pour la gestion d’un dossier de permis de construire et son dépôt en mairie : environ 50 € HT / m², avec un minimum de 1 500 € HT
  • pour une prestation complète, des études d’esquisse à la réception du chantier (permis de construire inclus) : 8 à 15 % du coût total HT des travaux.
Prix permis de construire

Frais liés à l'étude thermique

Pour une construction dont la surface thermique est supérieure à 50 m², vous devez également faire appel aux services d’un bureau d’étude thermique, qui examinera votre projet et vous fournira un justificatif attestant de la conformité de votre projet avec la réglementation thermique en vigueur (RT 2012). Cette prestation vous sera facturée entre 50 et 750 € TTC.

Permis de construire : les taxes locales

Les travaux de construction, de reconstruction, d’aménagement, ou d’agrandissement nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable impliquent le paiement d’une taxe d’aménagement. Cette taxe est calculée en fonction des critères suivants : la superficie de la construction, sa valeur au m², et le taux appliqué dans la zone où se situe le projet.

Enfin, vous devrez déclarer la nouvelle surface créée au centre des impôts, ce qui impliquera le paiement annuel de la taxe foncière, ainsi que de la taxe d’habitation (ou leur réévaluation, si vous y êtes déjà assujettis).

Coût d'un permis de construire

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Demande de permis de construire : quel délai d'instruction ?

Le délai prévu pour instruire une demande de permis de construire est de 2 mois à compter de la réception du dossier complet pour la construction d'une maison individuelle ou d'une annexe.

Pour les autres types de bâtiments, le délai d’instruction est de 3 mois. Ces délais sont ceux fixés pour les projets qui ne sont soumis à aucune autre législation que celle du code de l’urbanisme. En effet, lorsqu’un permis de construire dépend d’autorisations connexes au droit de l’urbanisme (code de l’environnement, du patrimoine…), les délais d’obtention sont fixés à 5 mois.

Si aucune réponse ne vous a été donnée à l’issue de ce délai, votre demande de permis de construire est considérée comme étant acceptée. Le cas échéant, il est préférable de réclamer en mairie une attestation indiquant qu'elle ne s'oppose pas à votre projet.

Délai pour une demande de permis de construire

Acceptation ou refus du permis de construire : que faire ensuite ?

Acceptation du permis de construire :

Affichage obligatoire sur le terrain

L’acceptation du permis de construire par la mairie est envoyée par lettre recommandée AR ou par e-mail, sous forme d’un arrêté municipal.

Dès que vous recevez l’autorisation de construction, vous avez l’obligation d’en afficher un extrait sur le terrain, en vous assurant que cet affichage soit bien visible depuis la voie publique. Pour cela, vous devez utiliser un panneau de chantier réglementaire, que vous pourrez vous procurer dans certains magasins de bricolage ou imprimeries. Sur ce panneau doivent figurer l’ensemble des informations légales liées à la future construction.

Dès la mise en place de ce panneau, les tierces personnes (voisins, notamment) disposent de 2 mois pour contester la construction, s’ils considèrent que celle-ci leur porte préjudice. En parallèle, la mairie doit également afficher le permis de construire dans ses locaux dans les 8 jours qui suivent la notification d’acceptation. Le panneau d’affichage devra rester en place pendant une durée minimale de 2 mois, et ne peut être retiré que lorsque les travaux sont terminés.

Refus du permis de construire :

Quels sont vos recours ?

Si votre demande de permis de construire est refusée et que vous estimez que le motif n’est pas justifié, vous disposez de plusieurs recours.

Vous pouvez envoyer un courrier à la personne qui a signé la lettre de refus (généralement, le maire), ou à son supérieur hiérarchique (le préfet du département), en lui apportant les preuves que le refus est infondé. Le destinataire de votre courrier dispose alors de 4 mois pour vous donner une réponse, à compter de la date de réception du courrier. Sans réponse de sa part sous ce délai, votre demande est considérée comme étant refusée.

Dans ce cas, vous pouvez vous adresser au tribunal administratif dont dépend le lieu où doit être réalisé votre projet.

Quel que soit votre destinataire, votre recours doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par pli d’huissier. L’avantage du pli d’huissier est que votre courrier est remis en mains propres, et que la date de la visite de l’huissier fait foi, que le destinataire du courrier soit présent ou non pour le réceptionner.

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Permis de construire : quelle durée de validité ?

Un permis de construire est valable 3 ans à compter du jour de délivrance. Par conséquent, si les travaux ne démarrent pas sous ce délai, l’autorisation de construire n’est plus valable. De même, en cas d’interruption du chantier pendant plus d’1 an, le permis de construire devient caduc.

Il est néanmoins possible de demander une prolongation de la durée de validité du permis de construire, à raison de deux fois 1 an. Cette demande doit être envoyée à votre mairie par courrier recommandé avec avis de réception au moins 2 mois avant la date d’expiration prévue initialement. La mairie doit alors vous répondre sous 2 mois. Si vous n’obtenez pas de réponse sous ce délai, votre demande est considérée comme acceptée.

Durée de validité d'un permis de construire

Contestation : quels recours possibles contre un permis de construire ?

Il se peut qu’un tiers (un voisin, par exemple) souhaite contester la validité d’un permis de construire. Pour cela, ce dernier doit prouver que le projet concerné a un impact négatif sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son logement. Le tiers dispose alors de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis de construire pour saisir le maire de la commune par lettre recommandée avec avis de réception (recours gracieux).

Il doit ensuite informer le titulaire du permis de construire de ce recours gracieux par courrier recommandé avec avis de réception sous 15 jours francs (les jours de début et de fin du délai ne sont pas être pris en compte, et si le délai est atteint un samedi, un dimanche, ou un jour férié, il est reporté au jour suivant).

Si la demande d’annulation du tiers est refusée par la mairie, il peut décider de saisir le tribunal administratif par voie de recours contentieux. Il devra alors informer la mairie et le titulaire du permis de ce recours par courrier recommandé AR sous un délai de 15 jours.

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