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Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration lorsqu’un projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où il se situe. Pour vérifier cette conformité, un dossier de demande de permis de construire doit être constitué et déposé en mairie. Mais avant d’en arriver là, assurez-vous de bien comprendre toutes les subtilités liées à ce précieux sésame.

Permis de construire ou déclaration préalable : comment choisir ?

De manière générale, un permis de construire est exigé pour les travaux d’envergure tels que :

  • la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes
  • l’agrandissement d’une maison (extension horizontale ou surélévation)
  • la transformation d’usage d’une construction existante.

A l’inverse, une déclaration préalable de travaux est principalement requise pour de petits travaux d’aménagement ou des constructions de faible importance.

Permis de construire obligatoire

Permis de construire ou déclaration de travaux

Un permis de construire est obligatoire pour :

  • une construction (ou création d’un étage supplémentaire) dont la surface de plancher est supérieure à 40 m² ou qui porte la surface totale du bâtiment à plus de 150 m² (dans ce dernier cas, le recours à un architecte est également obligatoire), si votre commune est soumise à un Plan Local d’Urbanisme (PLU)
  • si votre commune n’est pas soumise à un PLU, un permis est nécessaire dès lors que la surface de plancher créée dépasse 20 m²
  • le changement de destination d’un bâtiment, s’il implique la modification de la structure ou de la façade de ce dernier
  • les travaux réalisés sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans une zone protégée (à l’exception des travaux légers d’entretien ou de réparation)
  • la modification du volume d’un bâtiment en cas de création ou élargissement d’une ouverture sur un mur extérieur.

Déclaration préalable de travaux obligatoire

Déclaration préalable obligatoire ou permis de construire

Une déclaration préalable de travaux est nécessaire pour :

  • une construction ayant pour conséquence la création d’une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m²
  • les travaux sur un bâtiment existant impliquant la création d'une surface de plancher :
    - comprise entre 5 m² et 20 m², si votre commune est située dans une zone non soumise à un PLU
    - comprise entre 5 m² et 40 m², si votre commune est couverte par un PLU
  • la construction d’un mur d’une hauteur de 2 m ou plus au-dessus du sol
  • la création d’une piscine avec un bassin dont la superficie est inférieure ou égale à 100 m² non couverte, ou dont la couverture présente une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m
  • travaux modifiant l’aspect extérieur d’une construction (ex : création ou modification d’une ouverture telle qu’une porte, fenêtre ou un velux)
  • un ravalement de façade dans un secteur protégé
  • le changement de destination d’un bâtiment, sans modification de sa structure ou de sa façade.

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Documents à fournir pour une demande de permis de construire

Documents dossier permis de construire

Toute demande de permis de construire doit impérativement contenir les éléments suivants :

  • le formulaire Cerfa correspondant au type de projet à réaliser (ex : Cerfa 13406*06 pour la construction d’une maison individuelle, son extension, ou ses annexes)
  • un plan de situation du terrain (PC1)
  • un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier (PC2)
  • un plan en coupe du terrain et de la construction (PC3)
  • une notice descriptive du terrain et du projet (PC4)
  • un plan des façades et des toitures (PC5)
  • un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (photomontage, plan 3D…) (PC6)
  • une photographie situant le terrain dans l’environnement proche (PC7)
  • une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain (PC8).

En fonction des spécificités et de la localisation de votre projet, d’autres pièces pourront vous être demandées.

Une des pièces les plus couramment exigées en supplément est l’attestation prouvant que la construction respecte la réglementation thermique RT 2012. Celle-ci doit en effet être jointe au dossier si votre projet implique la création d’une surface thermique supérieure à 50 m².

Votre dossier complet doit être déposé en mairie ou envoyé par courrier recommandé AR en 4 exemplaires. Le service de l’urbanisme vous remettra ou vous enverra ensuite une confirmation de votre dépôt de dossier avec un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le chantier pourra démarrer.

Permis de construire : faut-il faire appel à un architecte ?

Permis de construire avec un architecte

Dans la plupart des cas, une demande de permis de construire ne peut être examinée que si la personne qui en est à l’origine a eu recours aux services d’un architecte (voir l'article dédié sur Service Public). D'ailleurs, si la construction à réaliser dispose d’une surface de plancher supérieure à 150 m² ou porte la surface totale d'un bâtiment existant au-delà de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

En revanche, si vous souhaitez réaliser vous-même une construction dont la surface n'excède pas 150 m², vous avez tout à fait le droit de vous passer d'un architecte. Le recours à un architecte reste néanmoins vivement recommandé pour vous accompagner dans votre projet et vous éviter des démarches administratives et techniques souvent complexes.

Un architecte peut notamment étudier la faisabilité de votre projet et réaliser les plans, constituer le dossier de permis de construire et le déposer en mairie, sélectionner les entreprises prestataires, et effectuer le suivi du chantier.

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Quel est le prix d'un permis de construire ?

Une demande de permis de construire est gratuite, mais implique le paiement de taxes et de frais liés à l’intervention de certains professionnels (architecte, bureau d’étude…).

Prix permis de construire

La loi impose de faire appel à un architecte pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m². A l’inverse, si la construction atteint une surface de 150 m² au maximum, le propriétaire peut tout à fait décider de s’occuper lui-même des démarches administratives liées à sa demande de permis de construire. Néanmoins, la constitution d’un dossier de permis de construire peut vite sembler technique et complexe. En effet, elle nécessite notamment de réunir des documents graphiques, sur lesquels devront apparaître des éléments précis et des cotes, en veillant à respecter une certaine échelle. Autant vous dire que sans l’intervention d’un architecte ou d’un dessinateur indépendant spécialisé en architecture pour concevoir les plans, cette tâche peut s’avérer être un véritable casse-tête.

Les honoraires de l’architecte dépendront de l’étendue des missions que vous lui confierez :

  • pour la gestion d’un dossier de permis de construire et son dépôt en mairie : environ 50 € HT / m², avec un minimum de 1 500 € HT
  • pour une prestation complète, des études d’esquisse à la réception du chantier (permis de construire inclus) : 8 à 15 % du coût total HT des travaux.
Coût d'un permis de construire

Pour une construction dont la surface thermique est supérieure à 50 m², vous devez également faire appel aux services d’un bureau d’étude thermique, qui examinera votre projet et vous fournira un justificatif attestant de la conformité de votre projet avec la réglementation thermique en vigueur (RT 2012). Cette prestation vous sera facturée entre 50 et 750 € TTC.

Par ailleurs, sachez que les travaux de construction, de reconstruction, d’aménagement, ou d’agrandissement nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable impliquent le paiement d’une taxe d’aménagement. Cette taxe est calculée en fonction des critères suivants : la superficie de la construction, sa valeur au m², et le taux appliqué dans la zone où se situe le projet.

Enfin, vous devrez déclarer la nouvelle surface créée au centre des impôts, ce qui impliquera le paiement annuel de la taxe foncière, ainsi que de la taxe d’habitation (ou leur réévaluation, si vous y êtes déjà assujettis).

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Demande de permis de construire : quel délai d'instruction ?

Délai pour une demande de permis de construire

Le délai prévu pour instruire une demande de permis de construire est de 2 mois à compter de la réception du dossier complet pour la construction d'une maison individuelle ou d'une annexe.

Pour les autres types de bâtiments, le délai d’instruction est de 3 mois. Ces délais sont ceux fixés pour les projets qui ne sont soumis à aucune autre législation que celle du code de l’urbanisme. En effet, lorsqu’un permis de construire dépend d’autorisations connexes au droit de l’urbanisme (code de l’environnement, du patrimoine…), les délais d’obtention sont fixés à 5 mois.

Si aucune réponse ne vous a été donnée à l’issue de ce délai, votre demande de permis de construire est considérée comme étant acceptée. Le cas échéant, il est préférable de réclamer en mairie une attestation indiquant qu'elle ne s'oppose pas à votre projet.

Acceptation ou refus du permis de construire : que faire ensuite ?

Acceptation du permis de construire :

Affichage obligatoire sur le terrain

L’acceptation du permis de construire par la mairie est envoyée par lettre recommandée AR ou par e-mail, sous forme d’un arrêté municipal.

Dès que vous recevez l’autorisation de construction, vous avez l’obligation d’en afficher un extrait sur le terrain, en vous assurant que cet affichage soit bien visible depuis la voie publique. Pour cela, vous devez utiliser un panneau de chantier réglementaire, que vous pourrez vous procurer dans certains magasins de bricolage ou imprimeries. Sur ce panneau doivent figurer l’ensemble des informations légales liées à la future construction.

Dès la mise en place de ce panneau, les tierces personnes (voisins, notamment) disposent de 2 mois pour contester la construction, s’ils considèrent que celle-ci leur porte préjudice. En parallèle, la mairie doit également afficher le permis de construire dans ses locaux dans les 8 jours qui suivent la notification d’acceptation. Le panneau d’affichage devra rester en place pendant une durée minimale de 2 mois, et ne peut être retiré que lorsque les travaux sont terminés.

Refus du permis de construire :

Quels sont vos recours ?

Si votre demande de permis de construire est refusée et que vous estimez que le motif n’est pas justifié, vous disposez de plusieurs recours.

Vous pouvez envoyer un courrier à la personne qui a signé la lettre de refus (généralement, le maire), ou à son supérieur hiérarchique (le préfet du département), en lui apportant les preuves que le refus est infondé. Le destinataire de votre courrier dispose alors de 4 mois pour vous donner une réponse, à compter de la date de réception du courrier. Sans réponse de sa part sous ce délai, votre demande est considérée comme étant refusée.

Dans ce cas, vous pouvez vous adresser au tribunal administratif dont dépend le lieu où doit être réalisé votre projet.

Quel que soit votre destinataire, votre recours doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par pli d’huissier. L’avantage du pli d’huissier est que votre courrier est remis en mains propres, et que la date de la visite de l’huissier fait foi, que le destinataire du courrier soit présent ou non pour le réceptionner.

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Permis de construire : quelle durée de validité ?

Durée de validité d'un permis de construire

Un permis de construire est valable 3 ans à compter du jour de délivrance. Par conséquent, si les travaux ne démarrent pas sous ce délai, l’autorisation de construire n’est plus valable. De même, en cas d’interruption du chantier pendant plus d’1 an, le permis de construire devient caduc.

Il est néanmoins possible de demander une prolongation de la durée de validité du permis de construire, à raison de deux fois 1 an. Cette demande doit être envoyée à votre mairie par courrier recommandé avec avis de réception au moins 2 mois avant la date d’expiration prévue initialement. La mairie doit alors vous répondre sous 2 mois. Si vous n’obtenez pas de réponse sous ce délai, votre demande est considérée comme acceptée.

Contestation : quels recours possibles contre un permis de construire ?

Contester un permis de construire

Il se peut qu’un tiers (un voisin, par exemple) souhaite contester la validité d’un permis de construire. Pour cela, ce dernier doit prouver que le projet concerné a un impact négatif sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son logement. Le tiers dispose alors de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis de construire pour saisir le maire de la commune par lettre recommandée avec avis de réception (recours gracieux).

Il doit ensuite informer le titulaire du permis de construire de ce recours gracieux par courrier recommandé avec avis de réception sous 15 jours francs (les jours de début et de fin du délai ne sont pas être pris en compte, et si le délai est atteint un samedi, un dimanche, ou un jour férié, il est reporté au jour suivant).

Si la demande d’annulation du tiers est refusée par la mairie, il peut décider de saisir le tribunal administratif par voie de recours contentieux. Il devra alors informer la mairie et le titulaire du permis de ce recours par courrier recommandé AR sous un délai de 15 jours.