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  3. Achat d'appartement : quelles années de construction privilégier ? (2/10)

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement dans l'ancien ? Quelle que soit la destination de votre futur appartement (résidence principale ou investissement locatif), renseignez vous sur la date de construction de l’immeuble où il se situe avant de faire une offre. En effet, celle-ci peut vous fournir de précieuses informations sur les points à vérifier lors de vos visites et les éventuels travaux à prévoir. Car si les logements récents doivent au minimum produire autant d’énergie qu’ils n’en dépensent et bénéficient d’équipements de qualité, cela n’a pas toujours été le cas.

Du 15e au 17e siècle : beaucoup de cachet, mais peu de praticité

La plupart des logements de cette époque ont été créés dans d’anciens hôtels particuliers qui ont été transformés sur le tard en immeubles collectifs. L’intérieur de ces appartements se caractérise le plus souvent par des sols en tomettes, la présence de cheminées, et des plafonds aux poutres apparentes.

S’ils ont beaucoup de charme, ces logements sont néanmoins peu fonctionnels. Les pièces se succèdent en enfilade car les couloirs n’existaient pas encore lors de leur construction. Ces derniers feront leur apparition dès le 18e siècle.

Achat d'un appartement rénové datant du 17e siècle

Appartement ancien avec sol en tomettes rénové par Camille Hermand Architectures

19e siècle : des constructions de qualité

Avec l’apparition des immeubles haussmanniens dès 1850, le confort s’améliore fortement. Place aux surfaces généreuses, aux grandes surfaces vitrées offrant une meilleure luminosité, et aux grandes hauteurs sous plafond. Sans oublier le parquet, les cheminées, ou encore les moulures, qui apportent beaucoup de cachet à ces appartements.

Les grands appartements d’origine ont souvent été découpés pour laisser place à de plus petites surfaces. Assurez-vous que les cloisons soient suffisamment épaisses pour garantir une bonne isolation phonique. Avantage non négligeable : les immeubles haussmanniens sont dotés de murs épais, qui permettent d’obtenir de bonnes performances thermiques en remplaçant les fenêtres par du double vitrage.

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Années 20-30 : des surfaces bien pensées

Pendant l’entre-deux-guerre, on trouve deux principaux types de constructions :

  • les immeubles de style Art Déco, aux façades rectilignes et aux décorations géométriques

  • les habitations à bon marché (HBM), qu’on reconnaît à leurs façades en briques rouges.

L’aménagement des logements de cette époque a été soigneusement étudié : les surfaces sont confortables, les salles de bain bénéficient de la lumière naturelle, les cuisines sont équipées d’un garde-manger…

Si l’isolation reste bonne dans les constructions des années 20, elle se dégrade dès l’avènement des structures en béton, y compris dans les immeubles haut de gamme. Certains appartements de cette époque peuvent être sujets à des remontées d’humidité. Assurez-vous que les murs ne comportent pas de traces d’humidité ou de moisissures.

Escalier d'un immeuble des années 1920

Cage d'escalier d'un immeuble Art Déco des années 1920

Années 40-50 : des constructions de qualité moyenne

Après la Seconde Guerre Mondiale, la pénurie de logements implique la construction massive d’immeubles en un minimum de temps. On privilégie alors l’utilisation du béton et de matériaux bas de gamme pour créer rapidement des bâtiments regroupant des centaines d’appartements.

Ces logements bénéficient de grandes pièces à vivre, d’une bonne luminosité, et sont équipés de rangements intégrés. En revanche, ils présentent un gros point noir : leur mauvaise isolation thermique et phonique. Si ces biens sont généralement plus accessibles financièrement, des travaux d’isolation devront être entrepris pour améliorer leur confort.

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Années 60-70 : les équipements collectifs font grimper les charges

Dès la fin des années 60, les tours et barres d’immeubles sont progressivement remplacées par des copropriétés dépassant rarement les 100 logements. Néanmoins, le recours massif au béton se poursuit, et l’acier est également particulièrement présent dans les structures. Si l’isolation phonique s’améliore, l’isolation thermique reste médiocre jusqu’au choc pétrolier de 1973.

Dès le milieu des années 70, les projets de construction commencent à prendre en compte l’amélioration de la performance énergétique. L’isolation des bâtiments va donc être améliorée et la surface consacrée aux parties communes va être diminuée. En revanche, les immeubles vont être de plus en plus souvent équipés d’un chauffage collectif, d’ascenseurs, et même de parkings. Évidemment, l’ajout de tels équipements va venir gonfler le montant des charges, qui seront souvent bien plus élevées que pour les immeubles construits précédemment.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, les appartements des années 70 représentent une opportunité intéressante, car leur prix d’achat est généralement moins élevé que la moyenne, ce qui laisse présager une meilleure rentabilité.

Travaux à réaliser avant achat d'un appartement 1960-1970

Bel appartement des années 1960 dont le sol et les murs ont été rénovés

Années 80 : une bonne isolation, mais une rénovation onéreuse

Le second choc pétrolier de 1979 va entraîner un renforcement des réglementations liées au domaine de la construction. La qualité des matériaux va alors grandement s’améliorer, avec pour conséquences directes une isolation phonique bien meilleure, ainsi qu’une isolation thermique convenable. Le remplacement du chauffage et de l’eau collectifs par une gestion individuelle vont permettre de réduire fortement les charges.

Toutefois, qui dit matériaux de meilleure qualité dit forcément rénovations plus onéreuses. Ainsi, lorsqu’un immeuble construit à cette époque n’a pas encore bénéficié de travaux conséquents (menuiseries extérieures, ravalement de façade, toiture, équipements collectifs…), attendez-vous à ce que ses frais de copropriété augmentent drastiquement le jour où ces travaux tombent.

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Années 2000-2010 : des logements de qualité et de belles opportunités

Dans les années 2000, avec la multiplication des dispositifs de défiscalisation, de nombreux français se tournent vers l’investissement locatif. Si les appartements sont généralement acquis au prix fort, ceux-ci se retrouvent bien souvent bradés sur le marché lorsque le dispositif arrive à son terme.

Les normes récentes étant encore plus contraignantes qu’auparavant, ces logements présentent de nombreux avantages : matériaux qualitatifs, bonne isolation, entrée sécurisée, ascenseur, balcon, place de parking… sans oublier certains aménagements intérieurs appréciables : rangements intégrés, cuisine américaine, équipements favorisant les économies d’énergie...

Achetés à l’issue de leur période de défiscalisation, ces biens sont surtout attractifs si vous cherchez une résidence principale de bon standing à un prix raisonnable. Certains bâtiments ayant été construits à la hâte, mieux vaut prendre le temps d’inspecter la structure du bâtiments, les finitions, et le bon fonctionnement des équipements avant de faire une offre.

De manière générale, ces logements ne présentent pas une rentabilité suffisamment élevée pour un investissement locatif.