Quels sont les diagnostics immobiliers à vérifier avant d'acheter ?

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Lors de l’achat d’un bien immobilier, le vendeur est dans l'obligation de vous fournir un dossier technique (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation), dans lequel doivent figurer différents diagnostics obligatoires. Ce dossier permet de sécuriser la vente et de protéger les futurs acquéreurs. Il doit donc être annexé à toute promesse et toute vente par le propriétaire du bien immobilier.

Quels sont les critères qui déterminent les diagnostics fournis ?

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Le nombre de diagnostics compris dans le dossier n'est pas figé, il est fonction de trois critères :

  • La date du permis de construire du bien en question
  • Le code postal du bien immobilier
  • L’âge de vos installations de gaz et d’électricité

Vous devez impérativement faire attention à ce genre de détails qui peuvent invalider les documents et vous porter préjudice en cas de litige. A titre d'exemple, le vendeur doit obligatoirement faire appel à un professionnel ayant suivi une formation réalisée auprès d’un organisme accrédité (AFAQ-AFNOR, Bureau Veritas certification...) en charge de certifier ses compétences à rédiger les Dossiers de Diagnostic Technique (DDT) et à couvrir leur responsabilité avec une assurance.

Les vendeurs ainsi que les acheteurs peuvent trouver ou vérifier la certification des diagnostiqueurs en consultant le site de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

Qu’est-ce que le diagnostic DPE ?

Le diagnostic DPE est en place depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes immobilières et depuis le 1er juillet 2007 pour les locations. Il concerne tous les biens immobiliers de France métropolitaine (vides, meublés, locaux professionnels, locaux commerciaux…)

C'est le seul diagnostic obligatoire pour toutes les ventes et locations de biens immobiliers. Il s’agit d’un diagnostic énergétique qui présente la consommation énergétique annuelle en kWh/m² par an ainsi que le taux d’émission de gaz à effet de serre.

Plusieurs éléments sont pris en compte par le professionnel indépendant en charge du diagnostic DPE comme les différents équipements de consommation, le climat local, le système de chauffage

Sa durée de validité est de 10 ans.

La note sur la consommation énergétique annuelle en kWh/m² est sur une échelle de A à G.

A correspond à un bien économe tandis que G désigne un bien énergivore.

diagnostic immobilier dpe

La note sur l’émission de gaz à effet de serre est aussi sur une échelle de A à G (tout comme la consommation énergétique).

A correspond à un bien à faible émission de gaz à effet de serre tandis que G présente une forte émission de GES.

diagnostic immobilier ges

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

En plus du diagnostic DPE obligatoire dans tous les cas, certains diagnostics supplémentaires peuvent être requis en complément, suivant la zone géographique du bien, ou suivant l’ancienneté de la bâtisse et des installations. A vérifier en fonction des spécificités du bien, donc.

Diagnostic gaz

Ce diagnostic est obligatoire uniquement pour les logements ayant des installations de gaz naturel de plus de 15 ans.

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : Sa validité est de 3 ans.

Diagnostic électrique

Tout comme le diagnostic gaz, celui-ci est uniquement obligatoire pour les installations électriques de 15 ans et plus.

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : Sa validité est aussi de 3 ans.

Diagnostic assainissement non-collectif

Contrôle les installations d’assainissement individuel. Il est obligatoire uniquement pour les biens disposant d’une structure de ce type.

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : 3 ans.
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Diagnostic plomb (CREP) et amiante

Il permet de vérifier la présence d’amiante ou de plomb dans les matériaux (toitures, sous-pente, murs) et revêtements du bien. Il est obligatoire pour tout immeuble avec un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997.

  • Transaction concernée : Contrat de vente / Bail de location.
  • Durée de validité : La validité de ces deux diagnostics est illimitée sauf dans le cas où une trace a été détectée. Dans ce cas, pour le plomb cela va de 6 à 12 mois alors que pour l’amiante cette durée s’étend à 3 ans.

Diagnostic ESRIS (anciennement ERNMT)

Il s’agit d’un diagnostic de l’état des risques technologiques et naturels (comme les éruptions volcaniques, les cyclones…).

  • Transaction concernée : Contrat de vente / Bail de location
  • Durée de validité : Ne peut pas dater de plus de 6 mois avant la signature de la vente.

Certificat loi Carrez

La loi Carrez permet de certifier la surface habitable d’un bien : toute surface avec une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 m est considérée comme habitable et prise en compte dans la surface de vente réelle. Obligatoire pour tout bien en copropriété (horizontale ou verticale).

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : Sa validité est illimitée.

Diagnostic termites

Ce diagnostic est décidé par arrêté préfectoral et est obligatoire pour tout bien appartenant à une zone géographique contaminée. Il permet d’établir la présence ou non de termites dans le bien immobilier et donc d’étudier la sûreté et l’hygiène du bien pour l’état des lieux. En cas de présence de tels nuisibles, cela peut être considéré comme un vice caché à la vente.

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : Sa validité est de 6 mois.

Diagnostic mérule

Comme le diagnostic termite, celui-ci n’est décidé que sur arrêté préfectoral. Les mérules sont des champignons : ce diagnostic, dans une zone géographique contaminée, doit être réalisé afin de détecter la possible présence de mérules dans le bien.

  • Transaction concernée : Contrat de vente
  • Durée de validité : Aucune durée de validité fixée.

Durée de validité et coût d'un diagnostic immobilier

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La durée de validité d’un diagnostic immobilier obligatoire est très variable, cela peut aller de 6 mois à une durée illimitée. Les diagnostics obligatoires doivent être valides lors de la vente d’une maison ou d’un appartement cependant il peut être utile de réaliser un diagnostic en dehors d’une vente ou d’une location, à titre informatif.

Par exemple, vous pouvez faire un diagnostic DPE volontaire qui vous permet d’avoir des recommandations du diagnostiqueur et de réaliser des aménagements ou des travaux futurs afin d’améliorer la performance énergétique de votre bien.

Le coût d’un diagnostic est compris entre 70 € et 130 €.

Un dossier de diagnostics complet coûte en moyenne entre 400 € et 500 € pour un appartement et entre 600 € et 800 € pour une maison.

Sanctions prévues en cas de non validité d’un diagnostic immobilier

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Les diagnostics techniques sont toujours à la charge du vendeur ou du propriétaire-bailleur.

Un vendeur ne peut pas s’exonérer des vices cachés correspondant aux différents diagnostics. Dans le cas d’un manquement à l’un des diagnostics, même après achat, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le bailleur et obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

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