Nos guides

Compromis de vente : guide complet

Compromis de vente : guide complet

  1. Travauxlib
  2. Guides achat immobilier
  3. Le compromis de vente (9/9)

Après mûre réflexion, vous avez ciblé un bien à acheter. Compte tenu de l’importance d’une telle transaction, il est d’usage de commencer par conclure un pré-contrat entre vendeur et acheteur. Ce contrat est une promesse de vente ultérieure. Il est à caractère unilatéral lorsqu’il n’engage qu’un contractant. En revanche, on parle de « compromis de vente » lorsque celui-ci est réciproque.

Le compromis de vente immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Le compromis de vente est un contrat qui matérialise la promesse de vente ultérieure d’un bien immobilier entre acheteur et vendeur.

Un pré-contrat

Le compromis est le premier acte d'une série de nombreuses étapes de la vente immobilière. Loin d’être un simple accord de principe, c'est un contrat qui scelle l’accord de vente des parties et prépare l’acte de vente définitif. En résumé, l’acheteur et le vendeur tombent d’accord sur le prix, la date butoir et les conditions de vente que précise l’acte. Les conditions englobent les aspects généraux et particuliers du contrat.

Un engagement

Les parties signataires d’un compromis s’engagent à honorer leur promesse ou à se rétracter dans le délai légal. Du point de vue des dispositions de l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente équivaut à une vente parce qu’il résulte d’un accord sur la chose et son prix.

surélever une maison avec une ossature bois

Les conditions obligatoires

Il y a des points incontournables à inclure dans la rédaction d’un compromis de vente d’une maison. Le compromis de vente, comme tout contrat, doit respecter les conditions d’un contrat de vente. Les signataires doivent avoir la majorité légale et la promesse de vente doit comporter :

  • l’identité des parties
  • le nom et les caractéristiques du bien immobilier
  • le prix de cession

Les conditions spécifiques

Elles établissent les conditions d’application et de suspension du contrat. Par exemple, l’achat peut être suspendu à l’application d’un droit de préemption ou à l’obtention d’un prêt. Si dans les délais fixés par le contrat, l’une des conditions suspensives se réalise, le compromis de vente peut être annulé sans pénalité.

Bon à savoir : le compromis de vente prend effet dès l’ajout au contrat du dossier de diagnostic technique qui informe l’acheteur sur l’état du bien vendu.

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier avec travaux ?

Bénéficiez de conseils personnalisés

Quels documents faut-il annexer à la promesse de vente ?

Les diagnostics techniques

Dans le cas de la vente d’un propriétaire à un acheteur, ce dernier est tenu d’annexer au compromis de vente immobilier l’ensemble des différents diagnostics du bien à céder.

Le vendeur copropriétaire doit fournir le dossier des diagnostics techniques, les documents sur l’organisation et l’état financier de la copropriété et du lot vendu, ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble.

C’est une étape incontournable pour tous les vendeurs. L’intervention d’un diagnostiqueur professionnel doit permettre d’établir l’état des performances énergétiques du bâtiment. L’acheteur peut ainsi anticiper les éventuels travaux de rénovation, par exemple le DPE permet d'évaluer le degré d’isolation thermique des installations et les montants à prévoir pour le chauffage, avant de signer le compromis de vente.

Bon à savoir : le diagnostic des installations sanitaires est aussi nécessaire dans le cas d’un compromis de vente d’une maison individuelle.

Architecte des Batiments de France - Façade immeuble haussmannien

L'organisation et l'état financier de la copropriété et du lot à vendre

La loi Alur de mars 2014 impose au vendeur d’un lot en copropriété de joindre au compromis de vente, avant sa signature, un ensemble de documents, qui informent l’acheteur sur l’organisation de la copropriété, son état financier et celui du lot à céder.

Impact des fenêtres sur le coût d'une maison neuve

Le dossier de l’organisation de la copropriété

Il doit contenir :

  • l’état descriptif des répartitions des charges et le règlement de copropriété. Toutes les modifications récentes apportées à ces documents doivent être versées au dossier
  • la fiche synthétique des données financières et techniques de la propriété. Ce document établi par le syndicat des copropriétaires est déjà obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots. Il devra être joint au dossier des immeubles de moins de 50 lots à partir de 1er janvier 2019
  • Les procès-verbaux (PV) des assemblées générales sur les trois dernières années, si seulement vous êtes en mesure de les procurer.
salon cosy maison cuisine equipee

Le dossier de l’état financier de la copropriété et du lot à vendre

Il se compose de :

  • la somme de toutes les charges prévues ou pas, payées par le vendeur dans les deux exercices comptables qui précèdent la cession
  • les impayées de charges et les sommes dues aux fournisseurs par le syndic
  • le montant des sommes que l’acquéreur va devoir payer au syndic
  • le montant de la toute dernière cotisation du vendeur au fonds des travaux et le montant de la part de ce fond alloué au lot vendu, lorsque le syndic possède un fonds de travaux.

Hormis le bilan des sommes que l’acquéreur va devoir payer au syndic, tous les autres documents financiers doivent être à jour des décisions de la dernière assemblée générale qui précède la signature du compromis de vente.

Bon à savoir : les documents relatifs à la somme que l’acquéreur doit payer au syndic et celles de l’état des charges et des impayées du syndic sont exigés seulement quand la copropriété dépasse 10 lots avec un budget moyen des trois dernières années de plus de 15 000 €.

avantages d'une surelevation bois

Le dossier d’entretien de l’immeuble

Tel un carnet de santé de l’immeuble, ce document doit contenir les informations qui renseignent l’acheteur sur l’identité du syndic, les dates des gros travaux et des travaux d’entretien ponctuels.

Bon à savoir : le vendeur n’a plus obligation de fournir ces documents dans le cas où l’acquéreur possède déjà un lot dans la propriété. Le fait d’être propriétaire dans le même bâtiment lui permet de disposer de ces documents.

travaux immeuble appartement copropriété

Les documents complémentaires

  • Quand il existe, le vendeur doit fournir une notice qui informe l’acheteur des droits, des obligations et du fonctionnement de la copropriété.
  • Au besoin, un document résumant les conclusions du diagnostic technique global est aussi requis.

 

plan 3D d'architecte d'intérieur

Envie d'acheter un bien immobilier à rénover ?

Bénéficiez des avantages de Travauxlib : entreprises assurées et vérifiées, pénalités de retard, contrôles de chantier...

Obtenez un devis en ligne

Quelles démarches effectuer avant de signer un compromis de vente ?

De même que la signature d’une promesse de vente immobilière, les démarches préalables à l’établissement de ce précontrat incombent aux deux parties.

Côté acheteur

 En plus de la preuve d’identité ou du livret familial, l’acquéreur qui souhaite signer une promesse de vente immobilière doit entreprendre les démarches nécessaires pour être en mesure de financer son achat. S’il prévoit par exemple de financer son projet à l’aide d’un prêt, les dispositions doivent être prises en amont pour réduire le délai d’attente de la vente effective et les risques d’annulation de la promesse de vente liés au refus du crédit.

Bon à savoir : en général, la signature de la promesse est suivie du versement par l’acheteur d’un acompte au compromis de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme sera défalquée du prix d’achat au moment de la vente définitive. Lorsqu’une défaillance arrive, ce dépôt réalisé souvent chez le notaire est transmis au vendeur quand le pré-contrat le prévoit.

Définition de la surélévation de maison

Côté vendeur

Les obligations du vendeur sont nombreuses. Outre la preuve d’identité et le justificatif de domicile, il lui revient de produire :

  • un diagnostic technique complet du bâtiment ou de la maison
  • un diagnostic sur le système d’assainissement. Ce document est important pour les maisons individuelles mais pas obligatoire
  • des avis de taxes foncières et d’habitation pour renseigner l’acheteur sur les taxes en vigueur. Jusqu’à la vente effective, l’impôt foncier est à la charge du vendeur. La taxe d’habitation est facturée aux habitants du lot cédé. Elle va dépendre de la situation familiale de l’acheteur, mais elle n’est jamais partagée avec le vendeur.

Lorsque la promesse de vente est signée avec un notaire, on parle d’un acte authentique. Lorsque la signature du précontrat se passe entre deux contractants sans recours à un notaire, on parle d’un acte sous seing.

L’acte sous seing privé n’exclut pas l’assistance d’un conseil juridique comme un avocat spécialisé dans le droit immobilier. Une fois l’acte sous seing établi, pensez à produire un nombre d’originaux au moins équivalent au nombre de parties signataires. C’est un moyen facile de produire des preuves dans un éventuel litige.

inconvénients d'une surélévation en bois

Faut-il signer le compromis de vente devant le notaire ?

La promesse de vente est un document à valeur juridique dans lequel se trouvent les informations nécessaires à un contrat et ainsi que les clauses d’applications et de rétractations. Depuis la loi Alur de mars 2014, il est obligatoire de respecter un formalisme et d’annexer au compromis signé une liste de pièces qui requière toute l’attention d’un professionnel.

En plus, l’intervention d’un notaire est indispensable pour garantir la validité juridique de la transaction. S’il y a un écart de plus de 18 mois entre la signature de la promesse et la signature de l’acte de vente, le recours au notaire est obligatoire.

Avantages du compromis de vente signé devant notaire

Quand le compromis est signé avec un notaire, vous optez pour :

  • un accompagnement complet. Les parties peuvent ainsi bénéficier de précieux conseils sur la transaction immobilière d’un expert. Par ailleurs, le notaire se charge de rédiger l’acte, de recenser les pièces à joindre et de les fournir à l’acheteur dans les délais
  • la sécurité juridique. Un acte authentique est publiable au service de la publicité foncière. Il peut donc être opposé aux tiers.
  • une transaction sûre. En effet, la loi Alur a transformé la signature de la promesse de vente en une étape clé du processus de vente. Le paiement et la signature de l’acte de vente définitif sont réduits à des formalités.

Bon à savoir : la totalité des frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Selon les usages, il choisit aussi le notaire. Mais si le vendeur souhaite prendre un notaire, les frais d’actes restent inchangés et les deux notaires sont amenés à les partager entre eux.

Marque de fenetre de toit

Quelles sont les conditions à respecter ?

Une fois que les parties s’engagent dans un pré-contrat de vente, il est indispensable de produire et de transmettre l’ensemble des documents relatifs à la propriété ou au lot de copropriété, au plus tard à la signature de la promesse de vente.

Ces documents peuvent être transmis :

  • en annexe du compromis de vente chez le notaire
  • sur tous types de supports matérialisés ou dématérialisés, en cas d’accord sur le moyen de transmission et avant la signature effective du compromis. L’acquéreur est tenu d’attester avoir reçu les documents requis en ce moment-là.

Quand l'ensemble des documents sur l’organisation et la santé financière de l’immeuble sont transmis, la date de début du délai de rétractation de l’achat immobilier commence au lendemain de la réception des dits documents.

Le volume de documents à fournir est réduit à l’essentiel quand l’acheteur est déjà copropriétaire ou quand la vente concerne un lot annexe du bâtiment (cave, parking, placard, garage, cellier...).

Critères d'aménagement d'une cuisine

Compromis de vente sans notaire : quels sont les risques ?

Quand le compromis est signé sans notaire, vous vous exposez à :

  • la rédaction d’un document de contrat non adapté à vos besoins spécifiques
  • à l’omission de certaines mentions ou des failles juridiques du contrat susceptible de conduire à un litige
  • à l’oubli ou l’absence de certaines annexes au contrat qui doivent impérativement être transmises à l’acheteur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.

Bon à savoir : avec l’entrée en vigueur de la loi Macron le 8 août 2015, le délai de rétractation d’un achat immobilier est passé de 8 à 10 jours. Un retard sur la date à laquelle le délai de rétractation doit prendre effet augmente le risque que l’acheteur change d’avis. Signer la promesse de vente avec un notaire réduit sensiblement ce risque.

Architecte d'intérieur - Salon moderne aménagé

Pouvez-vous vous rétracter après avoir signé la promesse de vente ?

Dans les limites du délai de rétractation de l’achat immobilier de 10 jours, l’acquisition d’un immeuble d’habitation par un acheteur non professionnel n’est soumise à aucun acompte. L’acquéreur peut se retirer du pré-contrat, sans payer une indemnité, à condition de porter sa décision à la connaissance du vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Un retrait du contrat, une fois le délai expiré, peut conduire à une action judiciaire entraînant une vente forcée ou une annulation de la promesse de vente assortie de paiement de dommages et intérêts de la partie fautive.

En dehors du délai légal de rétraction, vous pouvez vous rétracter du compromis :

  • sans pénalité en cas de non-obtention d’un prêt quand le contrat prévoit une clause suspensive d’obtention d’un crédit
  • dans le cas où la réitération de la promesse de vente par acte authentique est prévu dans le contrat. Avant réalisation de cet acte auprès d’un notaire, la promesse ne vaut pas vente. Vous pouvez donc renoncer au contrat mais avec des pénalités (dommages et intérêts).
  • quand le contrat contient une clause de dédit qui prévoit le retrait d’une partie au contrat en échange du paiement d’une indemnité.
Cuisine amenagee en L

Erreurs à éviter au moment de signer le compromis de vente

1. Le non respect des règles formelles du compromis de vente

La promesse de vente doit contenir l’identité des parties, les caractéristiques et l’adresse du bien, le prix de vente et la date de vente prévue.

Pour les biens en copropriété, la loi prévoit de nombreuses annexes au compromis de vente (listés plus haut dans la partie "Organisation et état financier de la copropriété et du lot à vendre").

loft indus copropriété

2. L'impasse sur certains diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique doit contenir au-delà de la date de construction du bâtiment et sa localisation :

  • un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante ou des produits cancérigènes interdits
  • un état des risques d’explosion au plomb
  • des constats sur la présence de mérules, de termites et d’autres parasites
  • l’état des installations antérieures énergétiques, électriques et sanitaires du bâtiment
  • un diagnostic de performances énergétiques
  • un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

3. L'oubli de certains documents essentiels

Notamment le certificat d’urbanisme fourni par la mairie qui renseigne sur la constructibilité du terrain et les servitudes éventuelles.

L’état hypothécaire du bien délivré par le service de publicité foncière informe sur l’origine du bâtiment, sa situation foncière et les servitudes qui existent.

dernier etage appartement parisien

4. La réalisation du compromis de vente sans notaire

Il est vivement conseillé de recourir à un professionnel du droit immobilier ou à un notaire pour vous aider dans toutes les démarches à effectuer.

loge gardienne

5. L'omission des modalités de financement

Si vous avez recours ou non à un crédit, il convient de le préciser. Quand il est inscrit dans le contrat, cette précision peut conduire à une clause suspensive.

Pensez aussi à préciser le type de prêt, sa durée et son taux, afin d’éviter que le vendeur ne vous soupçonne d’avoir intentionnellement fait échec à l’obtention du crédit.

6. L’absence d’un acompte au compromis de vente

L’acompte vous garantit une indemnité quand il y a un désistement abusif.

loft construction année 50 et 80

7. L'absence de conditions suspensives dans le pré-contrat

Selon votre cas, il faut prévoir dans le pré-contrat des conditions suspensives éventuelles qui une fois réunies, rendent le compromis caduc et dégagent votre responsabilité. Si le contrat est trop strict, l’autre partie peut par des actions en justice vous contraindre à acheter le bien ou payer des indemnités.

8. Le versement de l’acompte d’achat immobilier directement au vendeur

Au besoin, l’acheteur doit verser l’acompte au notaire qui va le consigner, pour le reverser au vendeur après la signature de l’acte de vente définitif ou en cas de désistement abusif.

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier avec travaux ?

Bénéficiez de conseils avisés