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Check-list achat maison ou appartement : les points à vérifier avant d'acheter

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Que vérifier avant l'achat d'une maison ou d'un appartement ?

Vous souhaitez devenir propriétaire d'une maison ou d'un appartement ? Avant de passer à l’acte, assurez-vous de bien vérifier l’état du bien et d’en inspecter les moindres recoins, des fondations jusqu’au toit. Quels sont les points à vérifier pour l'achat d'un appartement ou d'une maison lors d'une première visite ? Que devez-vous vérifier lors d'une contre-visite ?

appartement haussmanien a vendre

Check-list achat d'un appartement ou d'une maison : la première visite

Lors de votre première visite abordez avec le vendeur les grands points susceptibles de poser question. En amont de cette liste non exhaustive d’éléments à inspecter lors d’une visite en vue d’acheter une maison ou un appartement, il est important que vous gardiez en tête la revente. Il est toujours préférable d’acheter un bien lorsque vous êtes sûr de pouvoir facilement le revendre. Ainsi, veillez à choisir un logement qui est relativement bien situé (nuisances sonores, sécurité) accessible, etc.

1. Les parties communes

parties communes immeuble

Dans le cas où vous souhaitez acheter un appartement, il est important d’inspecter toutes les parties communes telles que le local à poubelle, les escaliers et/ou l’ascenseur, le portail, le parking, le ou les espaces extérieurs communs etc.

Pensez par exemple à vérifier l'état des façades de l'immeuble pour savoir s'il a déjà été entretenu, si le dernier ravalement est récent ou si la copropriété envisage ces travaux cette année ou pour les années à venir...

Tous ces renseignements vous sont précieux ; ils révèlent souvent l’état des lieux et la dynamique du logement, de la copropriété.

Bien entendu, une fois propriétaire, vous devrez entretenir ces parties communes. Ainsi, en les inspectant scrupuleusement vous pouvez dès lors jauger le montant des frais à votre charge et les dépenses potentielles à venir ! 

2. Les murs porteurs

murs porteurs

Lors de la visite d’un appartement ou d’une maison, il est important de différencier les cloisons des murs porteurs. En effet, si vous aspirez à une cuisine donnant directement sur la pièce à vivre, et que, la cuisine du bien immobilier que vous visitez est complètement cloisonnée, il faut envisager des travaux. Mais attention ; seules les cloisons peuvent se voir démolies sans risque d’endommager la structure générale. Il faut alors s’assurer que tous les murs que vous voulez détruire ne soient pas porteurs. 

Comment vérifier la nature de chaque mur ?

Dans le cas où vous avez accès aux plans d’architecture, les murs porteurs sont représentés en gras. Dans le cas échéant, l’épaisseur des murs peut vous révéler leur nature. Ainsi, si le mur mesure 15 centimètres d’épaisseur ou plus, il est porteur. Vous pouvez également toquer sur chaque murs et déterminer s’ils sont creux (cloisons) ou comble (mur porteur).

3. Les fissures

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Il existe différents types fissures. Certaines d’entre elles sont à prendre en compte sérieusement et d’autres ne représentent aucun réel danger.

Comment les différencier lors de la visite d’une maison ou d’un appartement ?
La couleur et la profondeur d’une fissure sont révélatrices du danger qu’elles représentent. Ainsi, si vous repérez des fissures pâles et superficielles il n’y a aucune raison de s’inquiéter.

Cependant, vous devez vous préoccuper des fissures intérieures foncées, ayant l’air de ne pas être très récentes, ainsi que des fissures extérieures horizontales situées entre les niveaux.

Elles peuvent indiquer un problème de structure de l'immeuble qui pourraient bien se trouver sur à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires.

4. Exposition / fenêtres

exposition fenetres

Un logement bien éclairé n'a pas son pareil, autant pour la qualité de vie que pour sa revente ! Lors de la visite pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, équipez-vous d’une boussole. Vous pouvez ainsi en déduire l’exposition au soleil de votre futur logement. Une des configurations les plus optimales : la pièce à vivre orientée sud et les chambres orientées est.

Vérifiez également que la surface vitrée vous convienne et que le vis-à-vis ne soit pas gênant. La qualité des fenêtres a un impact sur l'isolation de votre logement, vérifiez bien leur état pour estimer en amont le budget de rénovation si besoin !

5. Le parquet 

parquet renovation

Essayez de vérifier l’état du parquet dans toute la surface habitable possible. Qu’il soit recouvert ou non, vous pouvez l’inspecter par le biais des craquements ou par son état physique. Le parquet est-il gondolé ? Décollé ? Manque t-il des lattes ? Auquel cas est-ce un parquet ancien difficile à retrouver pour combler les lattes manquantes ?

Changer tout le parquet peut se révéler assez coûteux...

6. La sécurité 

entree maison moderne

Que vous visitiez un appartement ou une maison, la sécurité reste un élément important à inspecter, non seulement pour votre confort, mais également pour le coût des travaux qu'elle suppose. Effectivement si la sécurité que vous assure la porte d’entrée ne vous satisfait pas, il faut penser à la remplacer, et ceci n’est pas de moindre frais.

Dans le cas où vous visitez un appartement, vérifier l’accès à votre logement. Assurez-vous qu’il dispose d’un digicode, d’un interphone ou même d’un gardien...

Recevez la checklist à compléter lors de vos visites de biens immobiliers.

Deuxième visite ou contre-visite : la check-list des détails

Lors de la contre-visite de l'appartement ou de la maison, rentrez dans le détail des éléments ci-dessous. Il s’agit ici d’établir une fiche technique précise de l’état général du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Pour cela il faut estimer le coût des éventuels travaux et vérifier tous les principaux aspects (budget, faisabilité...).

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Dans le détail

Quelque soit le type de logement :

  • La surface habitable du logement.
  • Le nombre de pièces et leur distribution (configuration générales du logement).
  • La conformité du bien par rapport à sa description par le propriétaire actuel.
  • La présence d’une cave personnelle.
  • Le nombre de balcons et/ou présence d’une terrasse.
  • La possibilité de disposer d’une place de parking privative.
  • L’humidité, vérifier tout indice laissant paraitre la présence d’humidité.
  • L’état des murs porteurs et cloisons, scrutez la présence de fissure ou d’humidité même si elles sont dissimulées derrière une épaisse couche de revêtement.
  • L’état du sol et des planchers.
  • Le nombre et l'état des espaces de rangement disponibles.
  • La nature de chaque mur (porteur ou cloison).
  • Le nombre de sanitaires
  • L'état des infrastructures existantes (ex : fournitures dans la salle de bain, équipement dans la cuisine, chaudière...)
achat appartement


S'il s'agit d'une maison individuelle
 :

  • La sécurité et la qualité des escaliers
  • L'état du garage
  • L'état du portail, surtout s'il est électrique car sa rénovation est coûteuse

Etat des pièces d’eau

Dans la salle de bain veillez à inspecter :

  • l’état des équipements composant la salle de bain : la douche et/ou la baignoire, le(s) lavabos, le bidet etc.
  • le système d’aération et de ventilation
  • l’humidité (tâches, odeur), les fuites d’eau
  • la configuration des sanitaires (séparés ou communs)
  • l’état des conduites et de la robinetterie, pour ce, allumez les robinets.
  • Le nombre de branchements afin d’éventuellement y installer la machine à laver ou autre équipement.
  • L’état et la propreté des joints des carrelages.
salle de bain douche


Dans la cuisine, vérifiez bien
 :

  • L’aménagement de la cuisine (vérifier s’il est fonctionnel et vous convient).
  • La disposition et la commodité du plan de travail et des meubles de rangement (haut et bas).
  • Le nombre de fenêtre, le système de ventilation.
  • Le nombre de branchement pour les équipements électriques
  • La disposition des arrivées et sorties d'eau
  • L’espace nécessaire à l’installation d’électroménagers (réfrigérateur, cuisinière...)
  • Le montant moyen des charges d’eau sur la globalité des charges...

L’isolation 

Le confort et le coût d'un logement peut directement dépendre de l'isolation

En effet, une maison glaciale en hiver et qui se transforme en sauna l’été, perturbe nettement votre quotidien. Afin d’y remédier, vous devez commencer des travaux qui ne sont pas bénéfiques pour votre compte en banque. Ainsi, il est important de veiller à ce que le logement que vous souhaitez acquérir dispose d’une isolation thermique et phonique optimale.

isolation maison


Lors de la visite, vous devez donc vérifier
 :

  • L’isolation des murs (les matériaux, leur durabilité, l'entretien nécessaire, etc.)
  • Le vitrage : pensez à demander ou vérifier s'il est simple, double ou triple.
  • L’isolation aux angles des murs (afin d’éviter les ponts thermiques)
  • Le revêtement du sol, que ce soit pour éviter les nuisances sonores des voisins dans votre copropriété ou les pertes thermiques.
  • Le système de renouvellement de l'air.
  • L’année de construction du bien et son score au DPE (le Diagnostic de Performance Energétique). Un score de « A » signifie que le logement est très performant énergétiquement et « G » qui vous indique que vous aurez à entreprendre des travaux.
  • L'ancienneté de la toiture et l'isolation des combles.

Attention aux vices cachés !

Il arrive parfois que des défauts assez important du logement passent inaperçus lors de vos visites, aussi nombreuses soient-elles (souvent parce qu'ils nécessiteraient l'avis d'un expert ou parce qu'il faut du temps pour les découvrir). Ces vices apparaissent à posteriori de l’achat. On les appelle les « vices cachés » et ils impliquent de lourds travaux afin de rétablir la conformité de votre nouveau logement. Ils peuvent concernés :

  • La fragilité de la structure (charpente, poutre, fondations etc.)
  • La mauvaise étanchéité du toit ou de la terrasse
  • L'humidité qui affecte les murs
  • Des nuisances sonores
  • Un sous-sol souvent inondé donc inexploitable, etc...

Dans le cas où un vice apparaît, il faut agir dans les 2 ans suivant la signature du contrat. Afin que l’ancien propriétaire recouvre le prix des travaux, annule l’achat ou diminue le prix de vente du bien immobilier, il est nécessaire que vous prouviez que le vice existait avant que vous n’en deveniez propriétaire.

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Travaux à prévoir dans la copropriété

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux, il est important de savoir si la partie de l’immeuble que vous souhaitez modifier est une partie privative ou une partie commune. Comment le savoir à l'avance ?

Les parties communes sont telles que le sol, le toit, le gros œuvre, les espaces extérieurs communs (parcs, jardins etc.) les équipements communs (interphone, portail etc.) ainsi que tous les éléments ayant un impact sur les parties communes (changement d’un radiateur) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple la largeur d’une fenêtre).

Travaux dans une partie commune

Pour entreprendre des travaux dans une partie commune il faut obligatoirement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, composée du syndic et des copropriétaires (sauf cas urgent).

Les travaux à la charge des copropriétaires sont :

  • Les travaux d’entretien des équipements communs et ceux relatifs à l’entretien du bâtiment.
  • Les travaux de remises aux normes et de réparation des parties communes.
  • Les travaux de modifications lourdes (ex : extension sur le dernier étage...) serons votées par l’assemblée générale.
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Travaux dans une partie privative

Les travaux concernant les parties privatives sont entièrement à vos frais. Ils ne requièrent aucune autorisation préalable de l’assemblée générale s'ils n’impactent pas les parties communes ou les parties extérieures de l’immeuble, tel que, à titre d’exemple, peindre vos murs ou vos radiateurs.

En revanche, il vous faudra l'autorisation des copropriétaires si ces travaux affectent la structure de l’immeuble, son aspect extérieur, s’ils touchent à un mur porteur ou à la façade de l’immeuble...

Vous avez besoin d'estimer le montant des travaux avant de faire une offre d'achat ?

Un de nos experts travaux peut vous accompagner lors de vos visites.

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