Achat immobilier : Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

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Acheter un bien immobilier représente un investissement conséquent, qui nécessite le plus souvent de recourir à un emprunt immobilier. Mais avant d'envisager un tel financement, il faudra vérifier votre capacité d'emprunt.

Capacité d'emprunt et d'achat : définitions

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, correspond à la somme que vous êtes en mesure d’emprunter pour financer l’achat d'un bien immobilier, sans mettre en danger votre équilibre budgétaire. C'est un élément incontournable dans le calcul de votre capacité d’achat.

Qu’est-ce que la capacité d'achat ?

C’est la somme totale d’argent que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. La combinaison de la capacité d’emprunt ajoutée à celle de votre apport personnel, aux éventuels prêts à taux zéro, aux aides et allocations que vous pouvez percevoir, vous permet d’établir votre capacité d’achat.

Pourquoi calculer sa capacité d'emprunt et d'achat ?

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En matière d’achat immobilier, il y a ce que vous désirez d’un côté, et ce que vos moyens vous autorisent à faire de l’autre. Le crédit va permettre d'augmenter votre capacité de financement, mais, compte tenu des sommes en jeu, le montant qu’un établissement financier est prêt à vous offrir dépendra de votre situation. Il est donc nécessaire de savoir si vous êtes solvable et combien vous pouvez emprunter avant de vous lancer dans la recherche de votre bien immobilier.

Évaluez votre capacité d'emprunt avant de contacter les banques

Le plan de financement de l’achat d’un bien immobilier doit s’adapter à l’évolution de votre situation financière. Calculer votre capacité d’emprunt, au-delà de vous permettre de fixer un montant de prêt, concourt à la crédibilité de votre dossier de prêt et facilite le traitement de votre demande auprès des prêteurs.

Montrer une maîtrise de votre dossier de prêt, notamment les points forts et les points faibles, va sans doute vous faciliter la négociation de conditions d’emprunt plus favorables auprès d’une banque.

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Quels éléments sont pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt ?

Votre capacité d’emprunt immobilier dépend principalement du taux d’endettement et de la somme qu'il vous reste pour vivre. Le taux d’intérêt du préteur et la durée du prêt immobilier jouent également sur la somme qu’il vous est possible d’obtenir.

Le taux d'endettement

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Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement représente le pourcentage de vos charges stables et mensuelles, rapporté à vos revenus stables et réguliers. C’est un indicateur des ressources que votre ménage consacre au paiement des dépenses récurrentes.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d'endettement :

  • faites d'une part la somme de l'ensemble de vos revenus, hors primes exceptionnelles, allocations familiales, et autres revenus non garantis.
  • d'autre part, additionnez l'ensemble de vos charges fixes.
  • enfin, divisez le montant total des charges fixes par celui des revenus, et multipliez le tout par 100.

En résumé, la formule de calcul du taux d'endettement est la suivante :

Total charges / Total revenus x 100

Ainsi, si vous percevez 2 500 € de revenus nets mensuels et que vous dépensez en charge 700 € en dehors du reste à vivre, votre taux d’endettement est de 28 %.

A noter : les établissements bancaires préconisent un taux d'endettement de 33 % maximum et considèrent qu'il y a des risques de surendettement au-delà de ce taux.

REVENUS :

  • les salaires nets (dont primes contractuelles et 13ème mois)
  • les revenus professionnels non salariés (bénéfices commerciaux, industriels, agricoles et non commerciaux)
  • les revenus fonciers (soumis à un coefficient de minoration, pour prendre en compte les potentielles absences de loyers)
  • les diverses pensions : alimentaires, de retraite, de handicap...
  • les revenus de placements financiers licites.

CHARGES :

  • les crédits qui restent à payer (sauf si le nombre de mensualités restantes est inférieur ou égal à 6 mois) : crédit immobilier, crédit auto, prêt travaux, ou autres crédits à la consommation
  • les loyers à payer après la mise en place du prêt
  • les rentes et pension à verser
  • les mensualités prévisionnelles du crédit demandé.

AUTRES ÉLÉMENTS A PRENDRE EN COMPTE :

  • les revenus de votre co-emprunteur au cas où vous en avez
  • le montant de votre apport personnel ou celui du foyer
  • le type de logement à acheter (logement ancien ou neuf)
  • la durée souhaitée du prêt immobilier
  • le taux d’intérêt envisagé par la banque (vérifiez si celui-ci inclut ou non l'assurance du prêt).

Les exigences bancaires

Même s’il n’est pas figé, le taux d’endettement de 33 % est, dans la plupart des cas, un plafond que les établissements financiers rechignent à dépasser pour accorder un emprunt immobilier.

Cependant, une banque n’aura aucun mal à octroyer un crédit à un emprunteur à revenu élevé, et qui dispose d’un reste à vivre confortable au regard de ses besoins. L’exception s’applique aussi aux jeunes clients à fort potentiel à venir, etc.

Bon à savoir : certaines banques intègrent le montant des impôts payés par le foyer dans le calcul du taux d’endettement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme qui reste au foyer pour vivre une fois que les charges récurrentes sont défalquées. Pour calculer le reste à vivre, il faut soustraire le montant des charges mensuelles de la somme des revenus mensuels. Pour être précis, il convient d’estimer toutes vos charges sur une année, puis de diviser le total par 12 afin d’obtenir une moyenne par mois plus proche de la réalité.

Cette méthode permet d’intégrer certaines charges qui ne sont pas mensuelles. Dans le même souci de précision, évitez d’ajouter les primes et les pensions alimentaires qui ne sont pas forcément régulières dans vos revenus.

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Quand calculer votre capacité d’emprunt ?

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Plusieurs options s’offrent à vous : soit vous réalisez une simulation en ligne, soit vous vous adressez directement à un courtier ou une banque. Il est recommandé de procéder à plusieurs simulations de votre capacité d’endettement avant de contacter un agent financier. C’est gratuit, et ça vous permet de disposer de tous les arguments nécessaires à une négociation sereine de votre emprunt immobilier.

En plus de vous économiser les frais de courtier, la simulation en ligne vous permet de tester plusieurs scénarios afin de débusquer le plus avantageux pour votre crédit immobilier. Vous pouvez ainsi :

  • avec les différents scénarios, anticiper le taux qui vous sera proposé par votre prêteur, tout en connaissant les incidences sur la durée et le montant du prêt immobilier
  • intervenir sur des paramètres comme le montant de votre apport personnel
  • bien établir votre tableau d’amortissement.

Ce qu'il faut faire avant de calculer votre capacité d'emprunt immobilier

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Faire une simulation en ligne

Pour simuler votre capacité d'emprunt, certaines données personnelles vous seront demandées :

  • le total mensuel du revenu net emprunteur
  • le total mensuel du revenu net co-emprunteur
  • les autres revenus
  • le total de vos charges mensuelles
  • les autres charges mensuelles
  • le loyer
  • le type du bien (ancien ou neuf)
  • le montant de l’apport personnel
  • la durée du crédit
  • le taux d’intérêt hors assurance

Une fois ces données saisies, lancez votre simulation, et en fonction de vos plans, adaptez les données saisies autant de fois que nécessaire.

Bon à savoir : les mensualités sont automatiquement générées à partir des informations saisies. Elles peuvent être modifiées à partir des autres données.

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Bien optimiser votre capacité d’emprunt

En manipulant un simulateur, vous allez remarquer qu’en augmentant la durée de remboursement, la mensualité diminue, mais le montant "empruntable" et le taux d’intérêt augmentent. Les prêteurs estiment le risque plus élevé lorsque la durée du prêt s’allonge.

Vous pouvez prendre cette option pour bénéficier d’un crédit immobilier sans mettre en danger votre budget et votre reste à vivre. Le contrecoup, c’est le renchérissement du prêt avec un montant global à rembourser plus important. Il faut ensuite simuler le tableau d’amortissement de votre emprunt immobilier pour connaitre les détails du remboursement.

Dans le cas contraire, diminuer la durée des remboursements augmente les mensualités pour un même montant de prêt. Le montant empruntable va essentiellement dépendre de votre reste à vivre.

Bon à savoir : il faut chercher un équilibre entre capacité d’emprunt et coût du crédit.

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Deux options pour augmenter votre capacité d'emprunt

Utiliser le regroupement des crédits en cours

La restructuration des crédits en cours est décisive dans la diminution des charges mensuelles de l’emprunteur (diminution de la capacité d'emprunt). En regroupant par exemple votre emprunt immobilier avec les crédits à la consommation souscrits à des taux très élevés en un seul crédit, l’emprunteur diminue ses remboursements mensuels, (même s'il augmente le coût global de son prêt). L’avantage est ainsi de dégager une marge de manœuvre maximale pour l'obtention d'un prêt immobilier plus important.

Utiliser deux prêts au lieu d’un seul

Au lieu de prendre, par exemple un seul crédit immobilier sur 25 ans, l’emprunteur peut opter pour deux crédits remboursables en même temps. L’un sur 15 ans à un moindre taux et l’autre sur 25 ans à un taux plus élevé. La combinaison des deux crédits lui procure un taux plus avantageux et lui permet de dégager un reste à vivre plus confortable.

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