Surélévation à Paris : prix au m² et guide complet

La surélévation à Paris : une législation plus favorable depuis la loi ALUR

A Paris, la surélévation constitue une formidable opportunité pour faire face à la demande grandissante de logements et au manque de foncier disponible. Si ses détracteurs lui reprochent de porter atteinte à l’identité architecturale de la ville (immeubles haussmanniens, Art déco…), ceux-ci ont tendance à oublier que les immeubles surélevés font partie intégrante du paysage urbain, et ce, depuis bien longtemps. En effet, Paris a déjà connu de nombreuses vagues de surélévations entre 1880 et l’après-guerre, qui ont contribué à façonner la ville telle que nous la connaissons aujourd’hui.

La surélévation d’immeuble a ensuite connu un ralentissement à partir des années 60-70, avec le durcissement de la législation et l’apparition des copropriétés… pour enfin connaître un nouvel essor dès 2014, année d’entrée en vigueur de la loi ALUR et du nouveau Plan Local d’Urbanisme de Paris. Certaines mesures ont en effet contribué à assouplir la réglementation en matière de surélévation :

• la suppression du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) a annulé la limite de densité des parcelles au profit de règles moins contraignantes (liées à la volumétrie et au paysage)
• l’autorisation de surélever ne requiert désormais que ⅔ des voix des copropriétaires pour être validée (au lieu de l’unanimité)
• les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de veto sur la surélévation, mais disposent d’un droit de priorité s’ils souhaitent acheter un ou plusieurs des nouveaux lots créés
• la hauteur maximale des immeubles peut désormais s’aligner sur la hauteur des bâtiments voisins.

Plus d'infos : Conséquences de la loi ALUR sur le bâti parisien (document APUR)

La faisabilité d’une surélévation à Paris : une étape décisive

La faisabilité est une étape cruciale dans le déroulement d’un projet de surélévation, car elle va déterminer si les travaux peuvent être réalisés d’un point de vue urbanistique, architectural et technique :

• faisabilité urbanistique : il s’agit de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris pour vérifier que le projet est réalisable au niveau des gabarits constructibles, et de s’assurer auprès de l’Inspection Générale des Carrières que l’immeuble ne se situe pas au-dessus d’une ancienne carrière.
• faisabilité architecturale : l’architecte conçoit le projet de surélévation en s’appuyant sur le volume constructible maximal autorisé. Si l’immeuble se situe dans une zone inscrite au titre des monuments historiques, un Architecte des Bâtiments de France doit être consulté pour valider l’aspect extérieur de la future surélévation.
• faisabilité technique : un bureau d’étude technique vérifie si la nature du sol, les fondations et la structure de l’immeuble sont capables de supporter l’ajout d’un ou plusieurs étages supplémentaires.

Vous l’aurez compris, l’étude de faisabilité d’un projet de surélévation d’immeuble est tout sauf une simple formalité. C’est pour cette raison qu’il est vivement recommandé de faire appel à un architecte, qui pourra non seulement vous accompagner sur cette partie, mais également à chacune des étapes de votre projet, jusqu’à sa livraison.

Plus d'infos : Démarches et étapes liées à la surélévation d'un immeuble

De qui peut émaner le projet de surélévation ?

Plusieurs acteurs peuvent proposer un projet de surélévation de leur immeuble :

• le syndic de copropriété : il peut décider de s’occuper lui-même des travaux de surélévation et de leur financement, ou de confier cette mission à un tiers
• le copropriétaire du dernier étage : pour augmenter la surface de son logement ou transformer son appartement en penthouse. Il devient alors maître d’ouvrage, et les travaux seront réalisés à ses frais. Il devra racheter le droit de surélévation au syndic
• le propriétaire de l’immeuble : si le bâtiment entier appartient à un propriétaire unique, celui-ci n’a donc pas besoin de soumettre son projet de surélévation aux votes de l’assemblée générale. Il s’occupe alors directement de la maîtrise d’ouvrage et du financement du projet.

Que vous soyez un syndic, un copropriétaire ou le propriétaire d’un immeuble, confier le rehaussement d’un immeuble à un architecte est une solution qui peut vous éviter bien des tracas et vous faire gagner un temps précieux : étude de faisabilité, procédures administratives, réalisation des plans, suivi des travaux…

Rehaussement d'un immeuble à Paris 13e - Studio Vincent Eschalier

Quel prix au m² pour une surélévation à Paris ?

Le prix d’une surélévation d’immeuble à Paris ou en région parisienne oscille entre 3 000 et 6 000 € TTC / m² de surface créée. Ce montant inclut l’accompagnement complet du projet par un architecte :

• étude de faisabilité réglementaire, architecturale et technique (avec un bureau d’études)
• réalisation des plans de l’existant et de la surélévation à construire
• dépôt du permis de construire
• consultation des entreprises
• coordination et suivi du chantier
• réception des travaux.

Si l’on compare le coût d’une surélévation à Paris au prix actuel du foncier (plus de 10 000 € / m² !), une telle opération représente généralement un très bon investissement, avec la perspective d’une plus-value alléchante en cas de revente.

Surélever un immeuble : quels avantages pour la copropriété ?

La surélévation d’un immeuble présente de nombreux avantages :

Création de revenus lors de la vente des nouveaux appartements

La vente par le syndic de copropriété des logements créés dans le cadre de la surélévation permet de générer des revenus, qui peuvent être partiellement ou totalement :

• répartis entre les copropriétaires : en fonction du montant à partager, chacun des propriétaires peut espérer percevoir une somme allant jusqu’à plusieurs milliers d’euros
• affectés à la rénovation de l’immeuble : rénovation énergétique, réfection de la cage d’escalier, mise aux normes ou installation d’un ascenseur, ravalement de façade...

Immeuble surélevé dans le 8e arrondissement de Paris - ABFD Architectes

Baisse des charges de copropriété

Les charges de la copropriété diminuent, car :

• la construction de nouveaux appartements permet de répartir les charges entre davantage de propriétaires
• le toit étant la principale source de déperdition de chaleur, grâce à la construction d’un ou plusieurs étages bien isolés, les dépenses énergétiques de l’ensemble de l’immeuble diminuent.

Valorisation globale de l’immeuble

Grâce à la surélévation et aux travaux de rénovation réalisés, l'aspect extérieur et le confort global de l'immeuble peuvent être sensiblement améliorés, ce qui contribue à valoriser l'ensemble de la copropriété.

Paris : une ville propice à la surélévation

Avec près de 21 000 habitants / km², Paris est la ville la plus densément peuplée d’Europe. Pour restreindre l’étalement urbain et favoriser la rénovation énergétique des immeubles parisiens, la mairie de Paris encourage depuis plusieurs années l’exploitation des toits de la ville pour construire de nouveaux logements. Si Paris compte déjà près de 35 % d’immeubles surélevés, on estime à 11 500 le nombre d’immeubles pouvant encore être rehaussés. Au final, la ville espère créer 40 000 logements familiaux au cours des prochaines années grâce à ce procédé d’agrandissement.

Crédit photo header : Cabinet Derbesse