Surélévation immeuble : prix au m² et guide complet

Surelevation immeuble

Avec la pénurie de terrains et d'appartements disponibles dans les zones fortement urbanisées, les autorités encouragent de plus en plus la surélévation d'immeubles pour créer de nouveaux logements. Si surélever un immeuble peut offrir de nombreux avantages à une copropriété, ce type d'opération implique des démarches administratives qui peuvent s'avérer complexes sans l'aide d'un professionnel.

Surélévation d'immeuble : qu'est-ce que c'est ?

La surélévation d'immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant sur tout ou partie de sa surface. Ces nouveaux étages comprendront aussi bien des parties privatives (appartements) que des parties communes (couloir, cage d'escalier, façade d'immeuble, toiture...).

Quel matériau pour une surélévation d'immeuble ?

L'un des principaux défis techniques dans le domaine de la surélévation est la capacité de la structure existante à supporter un ou plusieurs étages supplémentaires. L'étude technique réalisée en amont du projet permettra de déterminer le type de matériau le plus adapté pour constituer l'ossature de la future construction.

Différents matériaux sont couramment utilisés pour surélever un immeuble :

  • le bois : apprécié pour sa légèreté, son délai réduit d'assemblage et son pouvoir isolant élevé, le bois est sans conteste l'un des matériaux rois pour concevoir la structure d'une surélévation d'immeuble.

  • le béton cellulaire : bien plus léger que le béton et offrant de bonnes performances en isolation, le béton cellulaire est de plus en plus utilisé pour les surélévations, bien que son coût soit plus onéreux.

  • l'acier : robuste et léger, l'acier est un matériau plébiscité pour son côté moderne et sa facilité de montage.
Matériaux utilisés pour la surélévation d'un immeuble

Surélévation d'immeuble réalisée par Studio Vincent Eschalier

Une législation plus favorable aux surélévations depuis la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 a permis d'alléger les règles applicables à la surélévation, en facilitant notamment certaines démarches :

  • le droit à construire ne repose plus sur une double majorité (plus de 2/3 des millièmes de la copropriété et 50 % des copropriétaires), mais uniquement sur la majorité absolue (plus de 50 % des millièmes de la copropriété)

  • les copropriétaires du dernier étage de l'immeuble ne disposent plus d'un droit de blocage, mais d'une priorité sur le droit à surélever.

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Pourquoi surélever un immeuble ?

Pour la copropriété en charge de l'immeuble, la surélévation offre plusieurs avantages :

  • Générer un profit grâce à la vente des nouveaux logements créés, qui pourra être réparti entre les copropriétaires, ou consacré au financement de travaux de rénovation au sein de l'immeuble (réfection des peintures dans les parties communes, ravalement de façade, rénovation énergétique, mise aux normes de l'ascenseur...).

  • Améliorer l'isolation thermique de l'immeuble, grâce à l'isolation des planchers des nouveaux logements et de la nouvelle toiture créée. Cela permet notamment de diminuer la facture énergétique globale de la copropriété.

  • Réduire les charges de copropriété, car ces dernières sont réparties sur davantage de logements (tantièmes). L'ajout d'un étage à un immeuble de 5 étages permet de diminuer d'environ 20 % les charges de l'ensemble de l'immeuble.

  • Revaloriser l'immeuble et les appartements existants, grâce aux travaux de rénovation qui auront été entrepris.
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Le saviez-vous ?

Rien qu'à Paris, on dénombre plus de 11 500 immeubles pouvant être surélevés, soit l'équivalent de 40 000 logements !

Coût d'une surélévation d'immeuble

Voici un aperçu des prix moyens à envisager pour surélever un immeuble ou un appartement :

Etude de faisabilité

par un bureau d'études techniques

de 3 000 à 15 000 € HT

Analyse du Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Etude du sol et de la structure de l'immeuble
Réalisation des plans de l'existant et du futur projet
Estimation du budget global de l'opération de surélévation
Présentation du projet à l'Assemblée Générale de la copropriété

Projet complet de surélévation

via un architecte

de 3 000 à 6 000 € TTC / m²

Etude de faisabilité
Demande de permis de construire
Dossier de consultation des entreprises
Suivi des travaux de construction et d'aménagement intérieur
Réception du chantier

D'autres dépenses peuvent être ajoutées au montant total d'une surélévation d'immeuble, parmi lesquels :

  • les frais liés aux travaux de consolidation de la structure de l'immeuble (reprise en sous-oeuvre des fondations, consolidation des murs porteurs...)

  • les frais de syndic relatifs à l'accompagnement de l'architecte dans le suivi du chantier

  • les coûts liés à l'intervention d'un bureau de contrôle en fin de chantier.
Cout ou prix d'une surelevation d'immeuble

Prix pour une surélévation d'immeuble de 100 m²

Voici un exemple de devis pour la réalisation d'une surélévation d'immeuble à Paris intra-muros :

  • coût total des travaux de surélévation (construction d'un étage de 100 m² habitables) : 450 000 €

  • montant des honoraires de l'architecte (12 % du montant total des travaux, étude de faisabilité incluse) : 54 000 €

  • frais de syndic pour l'accompagnement de l'architecte dans son suivi des travaux (2,5 % du montant total des travaux) : 11 250 €

  • coût d'intervention du bureau de contrôle en fin de chantier : 20 250 €

Le prix total pour cette surélévation de 100 m² d'un immeuble s'élève donc à 535 500 € HT.

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Surélever un immeuble : qui peut en faire la demande ?

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le droit de surélever un immeuble est accessoire aux parties communes, sachant que celles-ci sont "affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux". On peut donc en déduire que la demande de surélévation d'un immeuble peut émaner de deux principales sources :

  • le syndicat des copropriétaires, qui peut décider d'endosser le rôle de maître d'ouvrage, ou de céder son droit de surélévation à un tiers (le plus souvent, un promoteur immobilier), qui deviendra lui-même maître d'ouvrage.

  • le copropriétaire du dernier étage, qui envisage d'agrandir son appartement pour un usage privatif. Dans ce cas, c'est lui qui deviendra maître d'ouvrage. Il devra alors racheter le droit de surélever au syndicat des copropriétaires et prendre à sa la charge le coût des travaux.

Bien entendu, lorsque l'immeuble est détenu par un propriétaire unique, la surélévation est menée à l'initiative de ce propriétaire, qui assurera le financement des travaux et en sera responsable.

Qui peut demander une surélévation d'immeuble ?

Surélévation en bois d'un immeuble à Paris 13 par l'Atelier d'Architecture Marie Schweitzer

Les copropriétaires du dernier étage sont prioritaires

En vertu de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires du dernier étage d'un immeuble disposent d'un droit de priorité lors de la vente par le syndicat des copropriétaires des logements créés via la surélévation de l'immeuble. Avant de pouvoir envisager la vente d'un ou plusieurs lots, le syndic doit prévenir chaque copropriétaire de l'étage supérieur de l'immeuble de sa volonté de vendre, en précisant le prix des lots et les conditions de vente. Cette notification constitue une offre de vente valable pendant deux mois.

Ils sont également prioritaires lors de la cession du droit de surélévation par le syndicat, et ce, dans les mêmes conditions que celles appliquées à la vente des nouveaux locaux privatifs créés.

Quelles démarches effectuer pour la surélévation d'un immeuble ?

Surélever un immeuble (ou un appartement) implique des démarches complexes et longues, qui peuvent être grandement facilitées en ayant recours à un architecte. En effet, celui-ci sera à même d'accompagner le maître d'ouvrage à chaque étape du projet de surélévation, de l'étude de faisabilité à la réception du chantier, en passant par le dépôt du permis de construire et le suivi des travaux. Une solution rassurante et un gain de temps précieux !

Voici les principales étapes d'une surélévation d'immeuble :

1. Etude de la faisabilité urbanistique, technique et architecturale du projet : consultation du plan d'urbanisme (PLU) et analyse des gabarits constructibles imposés, étude de sol, analyse de la structure de l'immeuble, validation éventuelle du projet par un Architecte des Bâtiments de France (si l'immeuble se situe en secteur protégé)...

2. Présentation du projet de surélévation et de ses avantages aux copropriétaires et au syndic de l'immeuble. Il s'agit d'une étape essentielle, qui doit être bien préparée en amont pour que le projet suscite l'adhésion d'un maximum de copropriétaires.

3. Obtention de l'accord de la copropriété : la décision de surélever doit être votée favorablement par 2/3 des copropriétaires dans le cadre d'une Assemblée Générale, sauf si l'immeuble se situe dans une zone de Droit de Préemption Urbain (DPU). Dans ce dernier cas, la décision devra être prise à la majorité simple des copropriétaires (50 % + 1 des tantièmes).

4. Modification de l'état descriptif des divisions (EDD) et du règlement intérieur.

5. Demande de permis de construire auprès de la mairie de la commune concernée. Notez qu'une fois le dossier déposé, le délai d'instruction est de 3 mois, et les tiers disposent d'un délai de 2 mois pour contester le permis en question.

6. Consultation des entreprises : au cours de cette étape, les travaux à réaliser seront détaillés par corps de métier et leur exécution sera illustrée par des pièces graphiques. A l'aide de ces éléments, les entreprises consultées seront à même de calculer le montant des travaux.

7. Construction et aménagement de la surélévation

8. Réception du chantier.

Démarches à effectuer pour surélever un immeuble ou un appartement

Construction d'un étage au-dessus d'un immeuble, par AAVP Architecture Vincent Parreira

Un projet de surélévation d'immeuble ?

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Construire au-dessus d'un immeuble : quelles sont les normes à respecter ?

Les nouveaux logements créés dans le cadre du projet de surélévation sont concernés par les mêmes règles que celles applicables aux construction neuves, et notamment les normes imposées par la réglementation thermique RT 2012.

D'autres obligations de mise aux normes peuvent impacter l'immeuble dans son ensemble lorsqu'on lui ajoute un ou plusieurs étages. Ainsi, lorsque l'immeuble fait plus de trois étages, la cage d'escalier doit être "encloisonnée" (création d'un sas entre l'escalier et la porte d'entrée des appartements) et un ascenseur accessible aux handicapés doit être mis en place. Ces travaux n'étant pas toujours envisageables (techniquement ou financièrement) dans les immeubles anciens, ils peuvent faire l'objet de dérogations auprès de la Préfecture.

Ces conditions ne s'appliquent pas si la surélévation vise à transformer l'appartement du dernier étage en duplex.

Pour aller plus loin : Principales exigences de la RT 2012

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